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責任編輯：王曉亮
18日,財政部官網發布消息,5月開始“營改增”,房地產行業將按11%的稅率征收增值稅。與老百姓關系最密切的要數二手房了,雖然尚未出臺實施細則,省城市場也未見明顯波動,不過一些市民非常關注這一政策將帶來哪些影響。買房光看“證滿兩年”還有用嗎?當年幾萬塊買的房改房,如今價值百萬,增值不少,稅咋收?原來買二手房網簽時故意壓低成交價,再賣會吃虧嗎?
現在“證滿兩年”免稅 營改增后是否優惠
濟南市民高先生正考慮換房子,準備買套大點的二手房。“5月開始營改增,稅到底多了還是少了?”現在中介給他推薦房源時,都把“證滿兩年”作為一個關鍵要素。因為按現行稅收政策,房產證滿兩年的話,交易時免繳5.6%的營業稅(含附加稅)。對大戶型來說,這筆稅不是個小數。因此,在挑選房源時,高先生更傾向于“證過兩年”的“免稅房”。
從5月開始,營業稅就要取消,改增值稅。高先生表示,按他的理解,這是針對房子增值部分征稅,買房只看證滿幾年恐怕不行了�！霸鲋刀愑袥]有滿兩年免征這回事?”
按今年兩會期間國家稅務總局局長王軍的說法,“營改增”的改革方向和本意是減輕稅負。3月18日,財政部官方網站發布消息,在明確新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上予以延續,對老合同、老項目及特定行業采取過渡性措施,確保全面推開營改增試點后,總體上實現所有行業全面減稅、絕大部分企業稅負有不同程度降低的政策效果。
據此,業內人士認為,二手房交易營改增之后,延續證滿兩年免征的優惠政策是大概率事件。
房改房增值近百萬 稅負是否增加
高先生說,自己現在住的是房改房,當年房改花了幾萬塊,由于地段好,現在賣的話起碼能值100多萬�！耙前丛鲋挡糠掷U稅,我這種房子豈不是最虧了?”而且由于歷史遺留問題,他的房子雖住20多年,但剛拿到房產證。
濟南一中介負責人介紹,在實際交易中,有些房源可能會受影響。像高先生這種住了幾十年才拿到房產證的情況也常遇到,濟南地稅部門對這種新辦證的房改房,在征收營業稅時,允許用當年的統一購房收據來證明實際持有時間,以實現減免優惠。但改增值稅后,具體怎么辦尚不得知,如果按房地產行業11%的增值稅稅率征稅,肯定是筆大支出。
“濟南房價一直穩定增長,房齡越大的房源增值越大。如果單純按增值部分繳稅,不考慮持有年限減免因素,對老房子將是一大利空。按以往經驗,個人房產交易稅負增加,房東必然抬高房價轉嫁給買家�！痹撠撠熑朔Q,如果繼續滿兩年免征增值稅,則不存在這個問題。
虛報網簽價格或將吃虧
準備賣房的市民胡先生看到營改增的消息后,不免叫苦:“我的房子別看網簽成交價才40萬,其實花了70萬。幾年前為少繳稅,故意在網簽時填低一些。如果按增值多少繳稅,再轉手就要吃虧了。一下虛增30萬呢!”
一中介交易員李先生透露,目前為省稅,二手房買賣雙方在網簽時刻意壓低成交價早已不是秘密。“我上周剛辦完一個,歷下區一套二手房,實際成交價120多萬,但網簽時,雙方一致同意填報80萬。因為征稅是以網簽價格為基數,這樣能幫買家少繳稅,包括契稅,甚至個稅、營業稅�！�
“營改增”后,這種現象或被改變。二手房買賣沒發票,稅務部門計算房產增值多少,很可能按網簽系統中的報價。一套房子買時壓低價格,將來再賣時,增值額“虛增”幾十萬,將按11%的稅率繳納增值稅。買時省了幾千塊稅,賣時可能增加好幾萬元稅。虛報網簽價格將失去意義,甚至得不償失。
濟南二手房市場還沒現明顯波動
2013年“新國五條”出臺時,傳聞二手房轉讓按增值額的20%繳個人所得稅,加稅猜測在短期內掀起一波交易高潮,濟南市二手房市場突然爆棚。隨著后來細則出臺恐慌消失,市場才恢復平靜。這次“營改增”,是否會復制“20%個稅”的行情?
20日,記者從鏈家、21世紀等多家中介了解到,雖然已敲定5月開始“營改增”,但二手房市場并未出現明顯波動。目前二手房買賣的稅費支出一般都由買家承擔,因此,對業主影響不大,至于對買家的影響,則要看具體政策細則和具體操作�！耙磺卸继幱诓淮_定狀態,買賣雙方都不會著急�！睗湘溂乙还ぷ魅藛T表示,有的已成交客戶催促抓緊過戶,避免夜長夢多,防止政策出現變動。
業內認為,按實際增值多少繳增值稅,相比以前按售價和持有年限征營業稅,更公平合理,在交易中賺得多就得多繳稅。營改增將有利于二手房交易和流通。
（生活日報記者 趙國陸）
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