初審編輯：王曉亮
責任編輯：李曉寧
近期,濟南工業北路張馬屯“新地王”事件持續升溫,周邊在售項目的“封盤漲價”牽動著廣大購房者敏感的神經。聯想到6月底的唐冶“地王”,濟南土地市場瘋了嗎?下半年是不是土地供應會更少?對此,記者深入調查,還原一個真實的濟南土地市場。
“地王”是個例，底價成交是主流
“現在拿地必須得解放思想,太保守了拿不到。”隨著濟南土地市場的持續升溫,一位房企負責人感慨,濟南上半年土地成交創新高,庫存量減少,而出于市場開發的需要,大家又必須得拿到土地,“各大房企都抱著這樣的決心,對于地塊,尤其是好地段稀缺資源的爭搶就成了必然。”
不過,世聯行山東區域總經理朱江表示,近期濟南高價“地王”的出現只是個案,不能完全代表濟南整體的市場行情。
記者查詢今年1月到8月的濟南土地成交記錄后發現,底價成交仍是市場主流,激烈爭奪的地塊也就是6月底的唐冶、韓倉河地塊以及8月的張馬屯地塊。
“土地供應的區域分化比較明顯,住宅地塊成交的主力都在東部,像西客站片區主要是商業地塊,天橋和高新大多是工業用地。”朱江說,統計顯示,從6月份以來,已出讓居住用地約3000畝,建筑體量為460萬平方米。
“濟南特別是東部新區高速發展,產業和人口聚集能力增強,吸引力也越來越強。”山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗說,目前成交和爭搶的主力在東城,中央商務區建設不斷加快,加之新東站、軌道交通等交通網絡和周邊配套逐步完善,都預示著濟南東拓步伐再次提速,對周邊城市和購房者吸引力正在增強。
從全國的土地市場來看,北上廣深一線城市土地市場競爭激烈、地價較高,很多大型房企把注意力轉向二線城市中房價尚未大幅上漲的城市。濟南近年來房地產市場一直比較平穩,總體價格不高,引來不少外地大型房企入局。
“跟濟南同等類型的省會城市,比如鄭州、合肥等,無論是地價還是房價,都比濟南高,鄭州的房子均價在13000元左右,相比之下,濟南的土地市場對房企更有吸引力。”朱江說。
上半年供地少兩成，成交價漲了21%
統計顯示,上半年濟南商品房預售面積、銷售額分別增長15.9%和20.3%,住宅去庫存周期由年初9.6個月縮至7.7個月。綜合來看,住宅去庫存壓力不是很大,處于良性區間。“這也是房企拿地熱情高漲至關重要的因素。”李鐵崗說,除此之外,濟南實施舊城改造,居民房屋征收貨幣化補償比例提高了,拆遷居民購房需求旺盛,也帶動了房地產一級市場向好。
庫存在持續下降,但上半年卻沒有足夠的土地流入市場。對此,省城一家負責土地熟化的公司負責人坦言,土地供應之前要先進行拆遷熟化,而拆遷有時不會像預期那樣順利,這需要時間和周期。而且拆遷之后的土地也不可能馬上就進行轉讓,還取決于土地的熟化程度,這是影響土地供應的一大因素。
由于濟南上半年住宅用地供應同比少了22.9%,僅3543畝,住宅地塊成交價格已經同比上升了21%,成交均價達到485萬元/畝。當然,這主要緣于6月底成交的唐冶片區七宗住宅用地均出現了高溢價的情況,其中五宗溢價率在200%以上,拉高了整個住宅用地市場的成交均價。“總體來說,處于穩中上漲。”朱江說。
全年供地8000多畝，以往才五六千畝
記者了解到,為了保證住宅土地的充分供應,穩定市場預期,近期,濟南將有1300余畝居住用地掛牌出讓。此外,根據年初供地計劃,年底前還有約4000畝居住用地可供應,各區各平臺將加快土地熟化,盡快推向市場。從今年全年看,住宅用地供應量為8000多畝,將明顯超出以往每年五六千畝的供應量,這也是近幾年來住宅用地供應首次大幅增長。1月至8月的住宅供應量,已經相當于以往全年的量。
此外,根據濟南的土地儲備情況,預計明年市區還有約8000畝經營性用地可以投放市場。
年底前向市場投放的4000畝居住用地主要分布在哪兒?記者了解到,主要是歷城區彩石片區、王舍人片區,歷下區劉智遠片區,天橋區鵲山片區,市中區南北康片區等。
“像王舍人片區,因新東站和地鐵建設,未來的發展和規劃都比較好。南北康片區也是比較成熟的片區,再加上鵲山片區,可以滿足市民在省城東、南、西、北各個區域買房的需求。”李鐵崗說。
業內測算,未來4000畝的土地供應可以形成700萬平米的開發量,這會對市場帶來怎樣的影響?朱江說,2013年至2015年,濟南的住宅預售面積分別是700萬平米、800萬平米、1000萬平米,“從今年的市場行情看,全年的成交量在1000萬平米左右。”朱江說,算上今年1月到8月初的土地供應,今年全年的住宅土地供應將形成1300萬平米左右的市場供應,總體上可以滿足市場上的住宅需求。
“土地市場供應四面開花,這也決定了未來住宅產品的分布是全市范圍的。”朱江說,廣大購房者無需恐慌,也不要受近期部分熱地的影響去恐慌性買房,還得從個人居住需求出發。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 喻雯 實習生 王蕓蕓
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