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　　物業工作人員正在維修剛剛壞掉的道閘系統。

　　8月17日，一場秋雨，讓燕子山小區更顯整潔干凈。這是燕子山小區被山東好來物業管理有限公司正式接管的第11個月。

　　作為濟南第一個選聘物業企業管理的開放式小區，從去年10月1日開始，燕子山小區物業管理正式啟動，1410戶居民享受到了“大管家”的服務。11個月里，這里發生了什么變化？

　　文/片 齊魯晚報記者崔巖

　　開放小區來了“大管家”

　　潔凈的道路、墻壁，整齊停放的各類車輛，24小時巡邏的保安……燕子山小區一切看起來井然有序。

　　普法公園內，孩子嬉鬧，老人聊天，大家似乎對路邊藍白相間的隔離水馬和院落入口的道閘起落也已頗為習慣。

　　“物業上這些人，還算挺勤快，一早就把樓道打掃了。”17日上午，大爺大媽們像往常一樣圍坐在一起聊天，引入物業后，小區面貌發生的改變大家有目共睹。

　　“物業接管的33棟樓92個樓道，每天都會有物業保潔人員清掃，以往樓道臟亂差、墻上亂貼小廣告等問題都不見了。”好來物業燕子山小區物業經理續寶財說，每名保潔員負責5棟居民樓樓道，全部打掃一遍得爬六七十層樓，需要大半天時間。

　　記者隨機走進一個樓道，用手仔細摸一把扶手，沒有一絲灰塵。

　　“居民樓里有了保潔阿姨打掃樓道，大街小巷有保安不定時巡邏，更重要的是，引進物業后，遇上大小事能聯系到人了。”居民張先生說，前幾天樓道燈不亮就找到了物業，當天晚上就亮了。

　　翻開業主來電來訪登記表，登記在冊的信息一天少則兩三條，多則十余條。下水道堵塞、屋頂漏水、插座沒電、汽車被堵……致電事由多種多樣。

　　居委會跳出保姆身份讓位于市場

　　老舊開放小區管理難，在很多地方一直無法破題。

　　燕子山小區1 9 8 7年興建，是全國第一批開放式住宅試驗社區，如今已近30年了，長期以來一直依靠政府來管理。

　　“管理無序是開放式小區的一大通病。要想把社區管好，政府和市場的分工就應該明確，居委會要跳出此前的‘保姆’和‘管家’身份，讓位于市場。”燕子山社區居委會主任于永峰說，有了物業管理后，公共區域的衛生、綠化等工作還是由政府來管，像小區樓道內的保潔、安保、車輛停放管理、維修等工作就交由物業公司來管理了。

　　據介紹，整個燕子山小區有2400多戶居民，這次物業接管的只有1410戶，剩余的是單位宿舍，以及公共區域，并沒有納入，算是半封閉管理。“小區還有幼兒園、學校、機關單位，全部封閉不切實際，只能將居民家門口的地方先管起來。”

　　于永峰說，經過創衛，小區環境和硬件設施整體提升，加之居民樓都有庭院，相對封閉，非常適合引進物業管理，尤其山東省出臺了《關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》，有了政策支持，燕子山小區引進物業管理之路就走得一路順暢。

　　停車難題引發業主與物業沖突

　　由于建設時間早，建筑面臨著設施老化、維修增多的情況，許多物業公司把老舊小區視為“燙手山芋”。

　　燕子山小區也存在同樣的問題。“物業執行的二星級標準，但是有的居民希望享受五星級的服務，甚至超五星級服務。”于永峰說。

　　“燕子山小區樓房都在30年左右，已經到了大維修期，樓里面的下水管網問題、墻體滲水、化糞池問題，以及電路老化問題都凸顯出來了。”于永峰說，如今小區有了物業，大部分居民認為，這些服務難題都應由物業來管。

　　17日上午，好來物業的工作人員正忙著統計小區房屋漏雨情況。“一半以上的屋頂都漏水，光憑物業小打小鬧打補丁，居民也不領情。”無奈，物業聯合居委會正準備申請通過房屋維修基金來解決。

　　另外，停車難題也引發了業主與物業的沖突。

　　“燕子山小區地下人防停車場有530個車位，院內滿打滿算能停300輛車，然而本小區登記在冊的車輛卻有1400輛，供需很不平衡。”于永峰說，原本設想設置道閘系統可以優先保障居民停車，阻擋外來車輛，沒想到引來一場軒然大波。

　　院內停車不收任何費用，收取60元藍牙系統押金。后來打算收取每月20元的道閘系統維修費，沒想到引來居民一片反對，只能不了了之。

　　“道閘系統一天能壞三次，有時是被故意撞擊破壞。”續寶財說，修了壞，壞了修，因為壞得實在太頻繁，道閘系統常常三天打魚兩天曬網。

　　還不適應花錢買服務

　　“開放小區居民大多享受政府福利制的小區管理模式多年，思想上很難接受自己花錢請人管理小區的形式。”于永峰說，簡而言之，“有些居民只想享受服務，卻不想為服務買單。”

　　根據小區實際情況，燕子山小區物業實行二星級服務標準，物業費是每平米每月0 . 75元，其中政府補貼0 . 4元，業主承擔0 . 35元。舉例來說，一個100平米的房子，一年的物業費也僅僅420元。

　　然而現實情況是，繳納物業費的業主不足三成。其中，一部分還是因為與物業有利益沖突，無奈繳納的。

　　有居民直言不愿意物業進駐，“物業是盈利單位，如果沒有投資回報，物業是不會輕易入駐管理小區的。”該居民說，自己在這住了近30年，已經習慣了無人管的狀態。

　　林女士在燕子山小區購買的二手房，入住小區有十多年了，對目前的小區環境、治安也相當滿意。然而對于物業費，林女士卻不置可否。“別人都沒交，為何單單我交？”

　　據介紹，政府每平方米0 . 4元物業補貼，主要用于“保基本”，補貼的年限也僅僅在兩年到四年之間，最終還要走向市場。

　　而收不上物業費，對于按照市場原則運行的物業公司而言，則難以為繼。“如果兩三年后，居民還是無法適應花錢買服務，物業一撤，傷害的還是居民。”于永峰擔心。

　　記者手記

　　走向市場，觀念得變

　　從被動給老舊小區當臨時“保姆”，到主動尋找物業管家，燕子山社區居委會的探索試圖既化解困擾業主的老大難問題，減少政府投入，又可以在小區逐步構建物業管理的長效機制。

　　一直以來，政府對老舊開放小區的投入不少。尤其是燕子山小區，素來受歷下區政府重視，在創衛階段，政府更是出錢出力，大力整治維護小區衛生、治安環境。

　　有的居民認為，沒有花費自己一分錢，僅僅靠政府投入，小區環境也可以維持得很好，又何需物業。他們忽視的是，這些投入往往只能解一時之急，很多開放小區這邊整治完畢，那邊臟亂差現象又會卷土重來。

　　政府增加投入，社區做好服務，這只是破解老舊小區管理難題的第一步。“誰受益，誰買單”，天經地義。從長遠看，老舊小區還是需要走向市場，實現物業管理的良性循環，才能讓社區環境持續長遠地美麗下去。