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　　 東方圣城網訊 （記者　滿廣宇）8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，下降的城市分別有4個和9個。分城看，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大。根據濟寧市房產交易中心數據顯示，濟寧市新建商品住宅價格指數微漲0.2%，二手住宅價格指數微漲0.3%。而隨著8月份入學季的到來，政策逐漸落地實施、棚戶區改造的加快、剛需者需求等多方面原因，促使濟寧8月份房產迎來銷售小高峰。

　　 二手學區房大賣，中小戶型最受歡迎

　　 記者在與多家二手房中介商、樓市銷售人員交談中得知，目前，城區樓市受“棚改新政”、“噱頭學區房”等多方面因素影響，大戶型改善型住房、小戶型學區房備受市民關注，尤其學區房區域公布后，市民有了新的認知。“現在有些市民不再相信開發商所宣稱的口號，更有一些市民把近年來學區房劃分的數據進行分析，因此，購房者不像以前好‘忽悠’了。”鐵塔寺附近某中介人員告訴記者，有些父母為孩子購買婚房，看重的就是學區房區域，經濟條件較好的家庭可以在新開發的學區房區域購買，而經濟條件較差的家庭只能購買小戶型的二手房或者城邊房。“上個月僅60至85平米的小戶型房子就賣了十幾套，這也是半年來生意最好的一個月。”金宇路某售樓處工作人員說，他們屬于躍層類房產，可商租可住，隨著工程逐漸竣工，期房漸漸變為現房，市民看到現房實物，對樓盤有所信賴，因而加速了房屋售賣力度。

　　 記者在采訪中發現，中戶型與小戶型學區房房產備受購買者關注，經濟條件較好的家庭會為下一代購買高品質的學區房，而經濟條件較差的家庭則偏于80平米左右的小戶型學區房。

　　 改善型住房逐漸注重品質，身價難降

　　 記者在采訪中發現，在樓市中有這樣一個現象：在一棟樓的建設中，剛需戶型和改善大戶型往往占據一定比例。以往，一般都是剛需小戶型占據市場銷售主力，銷售最快，成交率最高。然而，自去年“二孩”政策全面放開后，隨之帶來的嬰兒潮帶動了改善置業需求大幅增加，加之有實力的剛需購房者越來越多，首次購房就選大戶型的比例便逐漸增加，大戶型房屋悄然走俏。“結婚的時候資金有限，買了套小戶型將就著。有了寶寶后發現，二室空間明顯不夠用。”正在環城西路看房的馬女士告訴記者，她現在懷了二胎，父母從外地趕過來照顧她，于是，原本的二室戶型顯得擁擠，換套大面積的改善住房已經提上日程。

　　 業內人士指出，打算換房的市民無非都是改善居住質量，所以除了部分家長為了孩子上學買特定“教育地產”以外，大部分二次置業人群買房的思路都是買更大面積的住房。事業有成的林先生告訴記者，人到中年，有了一定收入后，就開始追求生活品質，現在濟寧房產市場的高端樓盤層出不窮，高層、別墅、洋房應有盡有。為了追求更高的生活質量，他也萌生了換房的想法。“今年城區樓房賣得好的項目，很多都是定位中、高端的改善型住宅。可以說，在樓市紅利不斷疊加的情況下，大戶型迎來了銷售‘黃金時代’。”某房產項目負責人告訴記者，以現在的銷售情況來看，小戶型逐漸使房企回本，中戶型為微盈利，大戶型才是賺錢之道，而房企一般寧可讓利于中、小戶型，也不會降低大戶型的價格。

　　 聲音

　　 售樓處：

　　 當前市場走勢較為良好

　　 看好“金九銀十”購房月

　　 近日，記者采訪了正在積極走量的幾個樓盤經理，他們紛紛表示，當前的市場走勢較為良好，在整體的經濟氛圍下能夠保持目前的發展已經十分難得。踩盤看房的置業者意向較為積極，購房者大多真心實意想趁著當下機會購入，許多銷售人員也表示，賣起房子來不像前幾年那么吃力。“在‘金九銀十’房地產銷售旺季中，我們希望通過打折促銷加速推盤，抓住緩解全年任務壓力的最后一個高峰期，以價換量，沖高業績。”濟安橋路某房企營銷經理說，從9月上旬市場發力情況來看，樓市整體發展走向依然值得期待。

　　 記者了解到，7月、8月因為新生入學等因素，城區房產銷售數量、價格都有所增加，而9月悄然過半，作為傳統旺季，本月在推盤、營銷等方面都有較大亮點。經過8月的暖場蓄客后，9月初期延續了此前一貫的風格，9折購房禮獻教師、教師節購房五重特惠等花樣層出不窮，使城區購房者享到了實惠、買到了好房。

　　 房企：

　　 去庫存、優質房源成主旋律

　　 部分房企資金鏈有望“解凍”

　　 “目前濟寧樓市不像其他三線城市下滑得那么嚴重，不單純是‘學區房’、‘金九銀十’等時間段的影響。主要還是因為我市房地產從去年以來一直處于低谷，現在這樣的情況是樓市自身的回升。”濟寧某大型房企副總告訴記者。

　　 昨日，記者在采訪中了解到，房企今年1至8月的“戰績”陸續出爐，雖然整體狀況不錯，銷量也有所上漲，但也有部分房企目標完成情況較差，在“金九銀十”將承受不小的壓力。不過他們也逐漸把銷售目標瞄準了棚改區的居民，去庫存、增銷量將減少企業壓力，成為目前房企的主旋律。

　　 業內人士分析稱，近段時間房價的上漲或將阻礙后續的成交放量，但對于接下來的樓市走向，他們認為依然有值得繼續樂觀的因素，降準降息所釋放的流動性將繼續刺激樓市的交易。此外，已經實行的普遍二胎政策，無疑會刺激市場需求的增加，樓市也添加了購買的“新血液”，對提振樓市需求和延緩樓市增量房增速下滑也會起到一定作用，并能加速庫存消化速度，從而“盤活”房企資金鏈，增加企業活力。業內人士預計，從目前來看，年底之前這段時間樓市成交量是可以預期的，對于部分企業而言，“金九銀十”的銷售量將奠定全年銷售額能否順利完成。

　　 專家

　　 未來調控應關注

　　 高杠桿和泡沫風險

　　 國家統計局數據顯示，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米。國家統計局新聞發言人盛來運指出，今年以來，房地產去庫存成效非常明顯。專家指出，政府應同時關注房價過快上漲帶來的高杠桿和泡沫風險。未來樓市調控應以抑制投機及杠桿炒作，防止房價泡沫擴大化為主要目標。

　　 自8月11日南京和蘇州率先重啟限貸或限購措施以來，又有廈門、武漢和杭州等熱點城市在9月宣布通過行政化手段暫時隔離非理性的投資需求，以控制房價過快上漲。盛來運表示:“在限購、限貸政策的作用下，前期漲勢較快的一線城市和少數熱點城市的房價漲幅將開始回落。”