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　　嚴(yán)厲打擊開(kāi)盤中炒號(hào)倒號(hào)、全面叫停認(rèn)籌、拍賣溢價(jià)率超過(guò)100%的土地出讓款15日內(nèi)繳清……28日，調(diào)控的靴子終于落地。住建部約談20天后，濟(jì)南正式出臺(tái)《房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，八條規(guī)定涉及土地供應(yīng)、拍賣、價(jià)格指導(dǎo)、炒號(hào)倒號(hào)等。

　　[亮點(diǎn)] 濟(jì)南版新規(guī)，兩個(gè)首次

　　一是：首次提出房屋預(yù)售許可管理時(shí)，將實(shí)施“價(jià)格指導(dǎo)”，開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)將拿不到預(yù)售證。

　　舉例：某樓盤上月售價(jià)1萬(wàn)/㎡，這個(gè)月想大幅漲價(jià)至1.3萬(wàn)/㎡，申報(bào)預(yù)售時(shí)，有關(guān)部門將出手管控。

　　缺陷：“明顯漲價(jià)”這一行為，目前并沒(méi)有鑒定標(biāo)準(zhǔn)，政策仍待細(xì)化。

　　二是：首次將土地出讓金和溢價(jià)率掛鉤，土地溢價(jià)率超過(guò)100%時(shí)，土地出讓金繳納時(shí)限從半年縮短到半個(gè)月。[反應(yīng)] 不排除出臺(tái)進(jìn)一步收緊措施

　　盡管“濟(jì)八條”對(duì)多方面進(jìn)行了調(diào)控，但并未出臺(tái)限貸、限購(gòu)這一“王牌”政策，這讓不少業(yè)內(nèi)人士有些意外。“從政策力度上來(lái)看是為了體現(xiàn)了政府的調(diào)控態(tài)度，給濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)潑潑冷水、降降預(yù)期。”世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江認(rèn)為，“能給狂熱的市場(chǎng)調(diào)節(jié)起到多大的作用，還要看看市場(chǎng)反應(yīng)。”

　　對(duì)此，濟(jì)南市住建委相關(guān)人士也表示，下一步將根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，不排除有進(jìn)一步收緊措施的出臺(tái)。

　　土地供應(yīng) 住宅用地供應(yīng)要加量加快

　　■新政：加大土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　■影響：加大土地供應(yīng)是根治搶地最狠的一招。國(guó)土部門表示，年底前將加大居住土地供應(yīng)規(guī)模和力度，剩余的4000畝供地加快推出，區(qū)域均衡方面，供地分布在全市各個(gè)區(qū)，大面積供地集中在彩石、南北康等片區(qū)。

　　■力度：★★

　　保證金、出讓金 攔住小開(kāi)發(fā)商倒地

　　■新政：競(jìng)買保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價(jià)20%提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊可提高到50%以上。

　　■影響：以9月21日榮盛地產(chǎn)拿下的“郭店地王”為例，這塊地起始價(jià)1.47億元，保證金為3000萬(wàn)元。按照新政，保證金需繳納4500萬(wàn)元左右，最高可繳7000多萬(wàn)元。不過(guò)目前大型開(kāi)發(fā)商們不差錢，一些靠拿地轉(zhuǎn)手出讓或再合作開(kāi)發(fā)的本土小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力不小。

　　■力度:★

　　錢不多的房企拿地難了

　　■新政：縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間。土地出讓起始價(jià)不超過(guò)3億元(含)的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)全部繳清。土地出讓起始價(jià)超過(guò)3億元且溢價(jià)率不超過(guò)50%(含)的，土地出讓起始價(jià)款的50%及全部溢價(jià)部分應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清，剩余價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起90日內(nèi)繳清;溢價(jià)率超過(guò)50%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)全部繳清。凡溢價(jià)率超過(guò)100%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。

　　■影響：這是濟(jì)南首次把土地出讓金和溢價(jià)率掛鉤。以6月29日帝華地產(chǎn)40多億拿下的“唐冶地王”為例，此前規(guī)定拍地簽合同后倆月內(nèi)繳納一部分錢，剩下的半年內(nèi)結(jié)清。新規(guī)后，以這宗地的290%溢價(jià)率來(lái)看，要在15天內(nèi)繳清。這個(gè)門檻將攔住一些實(shí)力不強(qiáng)的房企。

　　■力度:★★★

　　預(yù)(銷)售監(jiān)管 嚴(yán)禁認(rèn)籌

　　■新政：開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可，不得向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售并及時(shí)網(wǎng)簽，不得非法挪用商品房預(yù)售資金。嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行為，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，依法暫停網(wǎng)簽銷售，記錄不良行為，降低信用等級(jí)。

　　■影響：違規(guī)認(rèn)籌，一直是房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則。有關(guān)部門若真瞪起眼來(lái)監(jiān)管，讓市場(chǎng)更真實(shí)、更理性。

　　■力度:★☆

　　預(yù)售許可管理價(jià)格指導(dǎo)防“亂漲價(jià)”

　　■新政：對(duì)預(yù)售報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的，實(shí)施必要的價(jià)格指導(dǎo)。

　　■影響：8月份濟(jì)南某樓盤借勢(shì)“萬(wàn)達(dá)文旅城簽約”，一個(gè)月漲價(jià)四五千元，這種行為以后將得到嚴(yán)控。房企去住建委申報(bào)預(yù)售證時(shí)，申請(qǐng)的預(yù)售房?jī)r(jià)將橫向、縱向比較，比該樓盤以前房?jī)r(jià)高太多，或者比周邊樓盤高太多，將拿不到預(yù)售證。

　　■力度:★★★★

　　中介監(jiān)管 嚴(yán)打炒號(hào)倒號(hào)

　　■新政：嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)盤中炒號(hào)倒號(hào)、對(duì)違反本規(guī)定的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，依法終止其經(jīng)營(yíng)行為，并吊銷資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　■影響：炒號(hào)倒號(hào)一直存在，如何監(jiān)管到位是政策執(zhí)行的難點(diǎn)。

　　■力度:★

　　保障性住房 加大建設(shè)力度

　　■新政：加大保障性住房建設(shè)力度，按規(guī)定調(diào)整租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)住房困難家庭租賃住房能力。

　　■影響：長(zhǎng)效之策，對(duì)短期市場(chǎng)作用不大。

　　■力度:☆

　　信息公開(kāi) 查處哄抬房?jī)r(jià)行為

　　■新政：加強(qiáng)房地產(chǎn)信息公開(kāi)，對(duì)群眾關(guān)注度較高的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)由相關(guān)主管部門及時(shí)準(zhǔn)確向社會(huì)公布，引導(dǎo)媒體客觀真實(shí)地報(bào)道市場(chǎng)信息，倡導(dǎo)群眾理性購(gòu)房。對(duì)散布虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)等侵害群眾利益、擾亂市場(chǎng)秩序行為，依法予以查處。

　　■影響：房子到底賣得怎么樣?庫(kù)存還有多少?真實(shí)透明的市場(chǎng)，有利于打消購(gòu)房者的恐慌情緒。

　　■力度 ☆

　　項(xiàng)目進(jìn)展 防止房企捂地坐等漲價(jià)

　　■新政：建立已供宗地建設(shè)手續(xù)臺(tái)賬，協(xié)調(diào)督促項(xiàng)目盡快開(kāi)工，合理控制商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)。

　　■影響：讓項(xiàng)目早開(kāi)工，防止房企捂地坐等漲價(jià)再建。控制商用房和住宅的結(jié)構(gòu)，則是宏觀層面的管控。

　　■力度:☆