初審編輯：魏鵬
責(zé)任編輯：石慧
一個多月以來，濟(jì)南市有關(guān)部門整頓房地產(chǎn)市場秩序，開展了打擊囤房炒房專項行動，先后有鮑德房地產(chǎn)、中垠地產(chǎn)、和潤置業(yè)違規(guī)售房被處罰。監(jiān)管部門在落實調(diào)控政策、規(guī)范市場交易秩序的同時，也有聲音認(rèn)為：同是捂盤惜售，對有的開發(fā)商僅收回預(yù)售證，是不是處罰太輕?預(yù)售改現(xiàn)售，會不會讓違規(guī)開發(fā)商“合法捂盤”?
疑問 同是捂盤一年，處罰和潤置業(yè)是否偏軟?
在市建設(shè)部門今年處罰的囤房炒房典型案例中，中垠地產(chǎn)、和潤置業(yè)違規(guī)情形大體相似，多棟樓拿到預(yù)售證一年以上，在已公示的情況下仍囤房居奇、捂盤惜售。據(jù)此，有濟(jì)南市民認(rèn)為，對中垠地產(chǎn)停網(wǎng)簽、停預(yù)售申請，收回涉案樓盤預(yù)售證，而對和潤置業(yè)僅是收回涉案3棟樓的預(yù)售證，這樣的處罰對頂風(fēng)而上的開發(fā)企業(yè)來說是不是輕了?
濟(jì)南一地產(chǎn)研究學(xué)者表示，根據(jù)規(guī)定，樓盤沒有預(yù)售證是不能網(wǎng)簽的，也就是說，在收回預(yù)售證的處罰上，對中垠地產(chǎn)與和潤置業(yè)是一樣的。具體到個案來說，如果開發(fā)商再無新項目，被處罰后就不會感到“肉疼”。
和潤置業(yè)開發(fā)的和潤幸福城項目一共12棟樓，此次被認(rèn)定捂盤惜售的為10號、11號、12號樓，處于開發(fā)后期階段。除了該項目，在今年3月1日的土拍中和潤置業(yè)還摘得唐冶山東側(cè)一宗地塊，計劃在唐冶新區(qū)打造科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目，總投資約10億元。因此，這3棟樓未售房源預(yù)售證被收回后，開發(fā)商現(xiàn)金流被掐斷，對后續(xù)新項目建設(shè)來說是有資金壓力的。
記者注意到，今年以來被處罰的3家違規(guī)開發(fā)商或多或少都有“背景”。山鋼新天地開發(fā)商鮑德房地產(chǎn)是山鋼子公司;中垠雅苑開發(fā)商中垠地產(chǎn)是兗礦集團(tuán)子公司;和潤幸福城開發(fā)商和潤置業(yè)股東構(gòu)成相對復(fù)雜，其股東是山東省調(diào)水工程技術(shù)研究中心有限公司和山東建大教育置業(yè)有限公司，二者背后控股股東分別有南水北調(diào)工程建設(shè)管理局、山東建筑大學(xué)、濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計研究院等單位。對于這樣一家“背景”復(fù)雜的開發(fā)商敢于處罰，也表明政府對樓市調(diào)控的決心和力度。
疑問 現(xiàn)房銷售會不會讓開發(fā)商“合法捂盤”?
眾所周知，現(xiàn)行商品房銷售制度為預(yù)售模式，但有市民不禁要問：未來房價走高的話，開發(fā)商會不會樂見現(xiàn)房銷售?
“如果罰單開出了，對違規(guī)項目再申請預(yù)售證不做限制的話，捂盤就可能變相合法化了。”上述地產(chǎn)研究學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)房銷售對現(xiàn)金流充裕或?qū)嵙箝_發(fā)商來說，盡管有壓力，但也能扛過去，必須對其將來再申領(lǐng)預(yù)售證加以限制，比如再申請領(lǐng)證時明確對其限價，不管市場價如何，一律按備案價格對外銷售，讓其為捂盤付出的成本大于合法銷售的利潤，才能起到震懾作用。
合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司山東分公司副總經(jīng)理許傳明說：“開發(fā)商在房價高點(diǎn)現(xiàn)房銷售看似‘合法捂盤’，但實際未必如此。因為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，‘快’意味著一切，即項目快開發(fā)、房源快銷售、資金快周轉(zhuǎn)，一旦預(yù)售改現(xiàn)售，不管開發(fā)商大小，資金流一斷，就意味著宣判‘死緩’。”因為開發(fā)商利用金融杠桿開發(fā)新項目，通過賣期房，回籠資金還貸款、支付工程款;收回預(yù)售證改現(xiàn)房銷售后，開發(fā)商既要自己掏錢蓋完房子，同時還要還貸款，支付工程款、配套費(fèi)用，一旦資金鏈斷裂，項目就難以為繼，這是開發(fā)商所不愿看到的。
疑問 收回預(yù)售證會不會遏制“饑餓營銷”?
去年十一期間，濟(jì)南出重手調(diào)控市場，并重申已取得預(yù)售證的樓盤，必須在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，嚴(yán)格按申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。
但是，上有政策，下有對策。有的開發(fā)商就先不急于拿預(yù)售證，或者一棟樓一棟樓地拿證，然后擠牙膏似地分批銷售。只要開發(fā)商認(rèn)定未來房價還會漲，而且這個漲幅超過自己囤房的成本，就有動力那么做。因此，許傳明和上述地產(chǎn)學(xué)者均表示，從今年一季度濟(jì)南房地產(chǎn)市場來看，住宅供應(yīng)不足是一大特點(diǎn)，處罰違規(guī)開發(fā)商僅收回預(yù)售證，反而會在一定程度上加重供應(yīng)緊缺，只有多部門綜合發(fā)力，像拆違拆臨一樣建立聯(lián)動懲戒機(jī)制，才會讓違規(guī)開發(fā)商感到“肉疼”。
“即使不收回預(yù)售證，主管部門也可責(zé)令開發(fā)商必須按當(dāng)時拿證的備案價格銷售囤積的房源，且不能漲價，否則其他開發(fā)項目不能網(wǎng)簽，使用這種行政手段，開發(fā)商的‘饑餓營銷’也就大大收斂。”一業(yè)內(nèi)人士說。
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