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水母網6月21日訊（YMG 記者 孫長波）今年春節回來之后，芝罘區的學區房尤其是一中學區房開始量增價升，尤其是4月11日，芝罘區教育體育局發布關于《芝罘區義務教育段學校招生管理實施細則》公開征求意見的公告后，一中學區的房價以驚人的速度開始飆升，至5月份部分小戶型的房價單價突破兩萬元。而部分已經簽訂售房協議的賣家面臨巨額差價突然反悔，讓準備孩子落戶入學的買家猝不及防。
一中學區房單價兩萬很常見
解放路的一家中介經理告訴記者說：“一中學區房兩萬五六的房價確實是高了，我們這里沒有遇到過，但我們成交過兩萬三的，面積在三十來平方。實際上這段時間單價兩萬以上的面積在五十平米以下的房源比較常見了。”
而在三馬路的一家中介公司的周姓經理告訴記者說：“北環山里的五十平米以下的，樓層和裝修不錯的戶型，單價到了兩萬五。聽說福山路藝校那附近有個賣了兩萬六的。七八十平米以上的，位置比較普通的戶型單價也在一萬七八左右。”
據部分中介統計，今年春節后，芝罘區包括一中學區房的成交量相比往年增加了不少，但價格變化并不是很大，價格區間基本上一萬四五，三月份單價在一萬六七。從三月下旬到四月，尤其是四月份，房子價格和成交量開始了加速度。“平均價格相比之前漲了四千塊錢左右，而三四十平米的小戶型漲幅更大，五六千元的并不少見，多的甚至漲到了七八千。單價一萬八九到兩萬三四都有。”
而過了4月30日之后，房價開始趨穩，暫時停止了上漲的勢頭，甚至有所回落，但仍然在比較高的區間內上下浮動。
“為什么5月份趨穩了？入學政策慣例是當年4月30日前，取得房證戶口相關手續即可入學。”周經理告訴記者說。
在一中學區房價格飆升的帶動之下，臨近十中的學區房價格也出現了一定漲幅。“均價漲了兩三千左右吧。之前一萬一二的房源現在一萬五。”周經理說。
也有業內人士認為，兩萬五六的房價并不現實，實際上成交價格并沒有那么高，但是房價最近兩個月漲了很多是事實。
學區新政增加學區房需求
無論是購房者還是中介，絕大部分人認為房子這段時間漲價的原因還是學區政策。
4月11日，芝罘區教育體育局發布關于《芝罘區義務教育段學校招生管理實施細則》公開征求意見，核心意思是2027年起，學區內入學需房證戶口滿5年以上。當學校招生人數超過招生計劃，從2027年起，本學區內入學需符合：截止入學當年8月31日前房證戶口滿5年以上（以房證發放時間與戶口遷入最晚時間為準）。2027年前，房證戶口辦理時間：2017年為招生當年4月30日前取得相關手續即可。以8月31日為截止日期，2018、2019、2020年要滿1年，2021、2022年要滿2年，2023、2024年要滿3年，2025、2026年要滿4年，2027年要滿5年。
“芝罘區特別是一中這個位置的學區房漲價是一種比較常見的現象，大家已經見怪不怪了，然而從今年春天至現在這個房價漲勢就可以用發射衛星一樣，最初就是一級發射，速度一直在上升，現在是一級火箭脫離了，二級火箭啟動，以更高的加速度加速。現在就是二級或者三級狀態。一級脫離二級啟動的關鍵誘因就是這個學區戶口滿五年的政策，否則學區房可能是在一萬四五、一萬五六之間緩慢上升，漲到兩萬以上還得需要一個比較長的時間，而現如今兩個月漲到了兩萬以上。”中介認為房市一直是政策市，政策發生變化，房市及時響應。
傳統思維定勢中，多數征求意見稿與最終定稿一般相差無幾，甚至沒有什么變化。也就是在這個思維定勢下，在買還是不買之間動搖的購房者寧可信其有不可信其無，拿定了買的主意，而有些暫時不買的也加入到買學區房的大軍，劇增的購買需求大大超過了暫時穩定的供給量，買房者也開始了迎風漲價。
5月27日芝罘區教育體育局發布了《芝罘區義務教育段學校招生管理實施細則》，對最近這兩年入學的學生設定了緩沖期，即2017、2018年入學學生，仍按照原有政策執行，即當年4月30日前，取得房證戶口相關手續即可入學。即便如此，滿五年學區戶口的大方向沒有發生改變，更加堅定了有條件的購房者購買學區房。
二胎政策助漲了學區房價格
在采訪中，所有的采訪對象都認為除了房證戶口滿5年的政策以外，二孩政策對優勢學區房漲價也有很大的推動作用。而在有二孩或者準備要二孩的家長心中，學區房的分量無疑加重了不少：老大用完了，老二繼續用，物盡其用。所以遲疑的家長下定了決心，提早買房。
另外，二孩政策導致了學區房供應減少。為了給二孩留下學區房，家長們開始惜售。對原先為了學區房而買學區房的人來說，這套房子可能不會持有太久，孩子上完學或者即將上完學之后，學區房的使命完成了，盡快套現。現如今當有二孩或者打算要二孩，情況變得不一樣，試想一個孩子上完學，將正好面臨下一個小孩入學，這個時候家長將不再出售學區房，導致市面上學區房急劇減少。“如此一來，正好均攤了學區房的購買成本，提高了使用效率，同時房子的升值區間還大了不少，何樂而不為。”有家長如此想：“砸鍋賣鐵也要買！”
賣家“毀約率”明顯提高
高漲的房價帶來的另外一個困擾是賣家毀約率明顯提高，讓中介和買房者束手無策。4月份房價的突然飆升，巨大的價格空間砝碼使得賣家心中那桿秤逐漸傾斜。“那些價格離譜的不說，一平米五千元的差價，四十平米就是二十萬元，而違約成本只有幾萬元，相衡之下，契約精神、落子無悔等等變得無足輕重了。”一家遇到過毀約三起的中介郭經理告訴記者說：“協議簽得比較早，那個時候房價還沒有像現在這么高，而交易中心發證還需要一定的時間，土地證辦理15個工作日，而像一中學區這邊許多老房子土地屬于劃撥的，即使是一次性付款也需要34個工作日。如此一來就是兩個月，這兩個月就漲了十來萬二十來萬。”
為此，部分中介將最高違約金設定為房價的10%，設定門檻防止賣家違約。即便如此，依然阻擋不了違約的現象。“有的賣家在子女的鼓動下，或者在其他小中介的唆使下，也有的賣家自己心態不平衡，有的賣家變著法給你鬧，既要賣高價，又要少承擔違約責任。”郭經理面對這種棘手情況束手無策。
對于中介來說，交易不成。而對于購房者來說，就不僅僅是錢的事了。“賣家違約直接后果就導致了買家的孩子今年在一中上不了學。二月份買房子，三四月份過戶，四五月份出證。出證之后，買家抓緊時間落戶準備上學。這期間交易一旦中斷，那么買家重新買房子落戶根本不趕趟。”
面對這種情況，中介只能催促雙方及時準備材料辦手續的時候不要拖，買方盡量多交訂金。“沒有很好的辦法，只有市場穩定了，生意才好做。”
有人認為，現在花這么大的價錢投入不合算。“將來就沒什么學區了，現在很多小學中學擴建，分校遍地都是，關鍵還是看家庭氛圍，孩子的個人能力和家庭氛圍決定了孩子的未來，學區房純屬心理作用，將來資源優化配置，學校之間的差距會越來越小了，關鍵還是看家長的付出和孩子的努力！”
有家長認為均衡教育資源不是一兩句話的事：“我覺得不如從均衡教育資源和不斷更改學區劃片來得更公平和直接，也許這兩種辦法實行起來難度大一些。”
也有的家長認為，與其花那么多錢上學區房，倒不如上私立學校。“一萬塊錢一年比買房子合算啊”。
認可學區房對孩子有很大的作用的家長認為：孟母三遷擇善鄰，重在選擇。大部分孩子在智力方面差別不大，成績好壞很大程度在于學習習慣，學習氛圍，一個班里四十多個孩子認真學和不認真學，差別大了去了。學校和學校之間最大的差異是生源的差距，好的生源會營造好的學習氛圍，所以大家都爭著搶著往好的學校去。
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