初審編輯：魏鵬
責任編輯：孫翔
其實,這輪三四線城市的去庫存加速的種子,是在去年被“埋下”的。由于樓市政策、金融政策松動,房地產市場供需兩側均出現火爆。隨后一二線城市限購,更為三四線城市引來部分“游資”。加上各地城市化進程的推進,以及舊城改造工作的持續,本地外地購房者也非常充足。這些因素,都助推了當地房價的上漲。
需求旺盛貸款方便
三四線跟著濟青火
“短期看金融,中期看土地,遠期看人口”。從目前來看,導致三四線城市房地產火熱的直接原因,還是去年下半年開始的中央與地方的去庫存政策。2016年以來,國家連續出臺降低首付比例、降低交易契稅等一系列有利于商品房消費的政策措施,加快了剛性需求與改善性需求的住房消費。
而在需求增加的同時,部分三四線城市也因2015年之前的房地產市場不景氣而減少了供地。這更造成了短時間內房屋的供不應求。
以淄博為例,該地2015年新開工面積比同期降低了50%左右。這是因為經歷多年的市場波動洗禮,大部分開發企業變得理性、成熟,不再盲目擴大投資。這客觀上有利于減少代售庫存,緩解供過于求的矛盾。
同時,濟南青島在去年年底到今年年初密集出臺調控政策,不少購房者將目光轉向了臨近的城市甚至區縣。一位在齊河縣從事房屋中介的人士表示,2017年春節假期的購房者中,有至少三成是從外地過來的。
據了解,由于齊河臨近濟南,加上其與濟南之間的交通愈發便利,濟南樓市的外溢效應也影響到了齊河。“就齊河房地產市場而言,今年上半年幾乎沒有現房,市民都在等下半年的房子,我們樓盤的房子在今年2月份就已經全部售罄,銷售價格目前處于正常波動范圍內。”齊河縣北國之春樓盤的銷售人員說。而在德州經濟技術開發區的康博公館售樓處,樓宇模型幾乎都掛上售罄的標牌,房價也是持續增長,目前均價為8300元。
城市化進程加快
市轄區人口購買力強
當然,對于三四線城市來說,去庫存的實現依然主要依賴購房者的增加。在調查中發現,對不同的城市來說,其購房者的構成也存在不同情況。
今年年后,淄博市桓臺縣小李的父母就一直計劃著幫已經就業兩年的小李買房子。小李家住農村,父母想著為了小李能有一個更好的發展環境,小李的孩子能接受比在老家農村好一點的教育,就計劃在張店城區買房。
“目前張店城區中心不斷往西部發展,我們村好幾戶人家都在這西邊買了房子。”小李的母親說道,“但西部有幾個火爆樓盤地理位置好、品質優、配套全,就是太貴了,我們買不起。就在西部邊緣買了一套120平方米左右的房子,是國有劃撥土地,所以價格便宜,每平方米4000多元。其實,去年我們就相中了同在西十三路附近的另外兩個樓盤,三證齊全,均價四五千元。去年一猶豫沒有買,今年那兩個樓盤的價格就漲到了五六千元,而且基本都賣光了,沒有房源了。”
像小李這樣的購房者,在淄博和其他省內三四線城市并不少見。“淄博市這樣的城市,外來人口較少,商品房需求以剛性需求和改善性需求為主,投資投機性需求較少,商品房消費是合理的、真實的。”一名淄博當地房地產業內人士認為,當前,淄博市正處于新型城鎮化迅猛發展的時期。至少在5-10年內,隨著農村人口向城鎮流動帶來剛性需求和改善性需求以及舊城拆遷改造需求,住房仍是消費的熱點。
與淄博情況類似的還有棗莊,這些城市較省內其他城市來說,社會經濟發展水平不高,外來購房人口較少。記者調查中發現,各樓盤本地購房者均占90%以上。自2014年來隨著城鎮化進程加快,對優質教育、醫療、居住條件的追逐,驅動市轄區內人口流動加快,帶動住房消費需求進一步增加。
新城配套設施完善
帶火熱點區域市場
而對一些三四線城市的熱點區域來說,區域內配套設施的提升,可以在短時間內拉動該地區的房地產成交量。這些區域大多是城市新區,而其中也往往少不了外地大型地產商的影子。
作為未來的濟寧城市主中心,在太白湖新區一家樓盤售樓處內,由于一座新學校即將在附近落戶,這里的房子也進入了“快消通道”,并且房價也上漲了10%左右,均價達到了5800元/㎡左右。“現在太白湖新區雖然房價不及中心城區,但早就擺脫了‘價格洼地’的帽子。”該樓盤的銷售負責人介紹,之前這一樓盤除了個別單位團購外,個體成交的量一直較為低迷。
一直以來,濟寧市的房產開發企業多以本地和省內企業為主。今年,恒大的進入帶動了太白湖新區,碧桂園的進入則帶動了濟寧西北部樓市。“尤其去年四季度起,受新區建設加速、配套完善以及學區房的動工建設等利好因素影響,太白湖新區房產市場在一定程度上被激活,整體成交持續攀升,繼續成為濟寧市新一輪房地產價格上漲的引領者。”該工作人員說。
該地區市場火熱,同樣得益于在這里入駐的眾多政府機關、事業單位以及60余家企業和高中院校。這些單位的職工,也是購房的主力軍之一。
而在臨沂北城新區,多個樓盤售樓處工作人員表示,北城新區作為臨沂市的行政中心,聚攏效果明顯。再加上超前的建設規劃,讓北城新區相較于老城區而言完全變成了一座新城,街景、公共服務設施等與國內一線城市沒有任何區別,還有魯南高鐵的臨沂站就建在該區域,這些綜合因素吸引著購房者不斷涌入。
據了解,隨著今年一線城市樓市政策的調整,不少大型房企的目光聚焦到三四線城市,近期陸續有20多家外地開發商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內排名前50的企業。
（齊魯晚報·齊魯壹點）
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