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天福苑小區(qū)位于市南區(qū)福州北路1號(hào)，在近十年的物業(yè)工作中，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率一直是100%全額收取，居民滿意度也高達(dá)98%。物業(yè)服務(wù)好，居民滿意度高不稀奇，稀奇的是竟有業(yè)主嫌物業(yè)費(fèi)過(guò)低，主動(dòng)要求物業(yè)漲價(jià)。在14年的時(shí)間里，小區(qū)物業(yè)曾先后4次漲價(jià)，總共漲了6毛錢，但即便如此，小區(qū)物業(yè)費(fèi)仍低于周邊同等規(guī)制小區(qū)。
物業(yè)人員向記者展示物業(yè)向業(yè)委會(huì)提交的征詢函
小區(qū)物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)低于周邊小區(qū)
天福苑小區(qū)總建筑面積逾9萬(wàn)多平方米，共有10棟樓，住戶493戶。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)37戶，物業(yè)服務(wù)人員39位。小區(qū)居民宋同勝告訴記者，每當(dāng)他的朋友來(lái)家里做客，都會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)贊不絕口。“物業(yè)收費(fèi)這么低，但不管是小區(qū)綠化、保潔還是其他服務(wù)，物業(yè)真的讓我們居民很滿意，在這里住著非常舒適。”記者了解到，小區(qū)物業(yè)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是高層1.2元/平/月，多層為1元/平/月，網(wǎng)點(diǎn)為1.9元/平/月。而在周邊同等規(guī)格的封閉式小區(qū)內(nèi)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多已超過(guò)2元/平/月。市南區(qū)物業(yè)管理部門工作人員告訴記者，目前市南區(qū)封閉小區(qū)物業(yè)費(fèi)絕大多數(shù)在2元/平/月左右，有的高端小區(qū)甚至是9元/平/月，像天福苑小區(qū)這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)低。他還表示，小區(qū)入戶實(shí)名調(diào)查顯示，居民對(duì)物業(yè)的滿意度高達(dá)98%，居民物業(yè)繳費(fèi)率10年來(lái)也一直是100%全繳，這在物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)較為罕見。
居民與物業(yè)從對(duì)峙到對(duì)話
吳冰是天福苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任，他告訴記者，居民與物業(yè)之間的關(guān)系并非一直這么融洽。在2004年新房入住一年后，業(yè)委會(huì)甚至在全國(guó)開了先河，公開選聘物業(yè)公司。“小區(qū)物業(yè)——青島市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)有限公司其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的配套物業(yè)，一年的服務(wù)約滿后，物業(yè)公司當(dāng)時(shí)提出以1.2元/平/月的價(jià)格續(xù)約，這價(jià)格在當(dāng)時(shí)是很高的。”為了維護(hù)權(quán)益，一些居民希望“炒掉”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)。“我們一開始對(duì)物業(yè)是很不客氣的！”吳冰笑稱，他從業(yè)委會(huì)創(chuàng)建伊始就被選為委員，為了和物業(yè)“斗智斗勇”，他自學(xué)法律，對(duì)物業(yè)有關(guān)條款都摸得“門兒清”。
在9家投標(biāo)企業(yè)中，網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)最后以高票當(dāng)選。“一是在一年的服務(wù)當(dāng)中網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)表現(xiàn)不錯(cuò)；二是他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降到了幾毛錢，并贈(zèng)送一年半的物業(yè)服務(wù)；三是我們覺得選開發(fā)商自己的物業(yè)公司，以后在房子出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)可以比較順暢地溝通。”
吳冰說(shuō)，他們現(xiàn)在很慶幸當(dāng)時(shí)選對(duì)了物業(yè)公司。“舉個(gè)小例子，去年一天晚上11點(diǎn)多，我乘坐電梯回家時(shí)，電梯突然故障停止運(yùn)行了。我按了緊急呼叫，控制中心的服務(wù)人員一方面立馬派保安趕到電梯外，安撫我的情緒，一方面給電梯公司打電話，讓他們趕緊過(guò)來(lái)維修。結(jié)果，我不到半個(gè)小時(shí)便獲救了。”吳冰說(shuō)。
宋同勝和吳冰還告訴記者，2008年天福苑小區(qū)質(zhì)保期滿后，應(yīng)業(yè)主要求，業(yè)委會(huì)還“厚著臉皮”同網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)協(xié)商，希望開放商能繼續(xù)為小區(qū)部分陳舊設(shè)施進(jìn)行改造。在物業(yè)的努力下，開發(fā)商同物業(yè)共同出資，為小區(qū)改造IC卡刷卡門、增設(shè)高層電梯內(nèi)攝像系統(tǒng)、更換兒童游樂(lè)設(shè)施、修正小區(qū)路面等。“天福苑小區(qū)是網(wǎng)點(diǎn)集團(tuán)第一個(gè)開放項(xiàng)目，我們物業(yè)公司也希望將這里打造成一個(gè)標(biāo)桿小區(qū)，所以業(yè)主提出這些要求，集團(tuán)也破格同意了。”網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)總經(jīng)理李瑋告訴記者。
居民主動(dòng)提出漲物業(yè)費(fèi)
記者實(shí)地探訪天福苑小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔
在明顯低于市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，為何天福苑小區(qū)物業(yè)能夠達(dá)到如此高的居民滿意度？物業(yè)方同業(yè)主方都認(rèn)為，透明、規(guī)范的機(jī)制最為重要。
李瑋介紹，為了能給業(yè)主提供“價(jià)廉物美”的服務(wù)，小區(qū)內(nèi)保安、保潔等工作人員皆聘用退休、退養(yǎng)人員，工資水平為最低社平工資；且由于房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)同意為小區(qū)提供后期維護(hù)，為業(yè)主和物業(yè)省了大筆物業(yè)維修支出；此外，除了居民繳納的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司還在物業(yè)用房出租、場(chǎng)地出租、電梯廣告、家庭維修等方面有部分創(chuàng)收。
吳冰介紹，業(yè)委會(huì)要求創(chuàng)收的10%為物業(yè)公司提成，其余90%通過(guò)設(shè)立公共賬戶資金，用于小區(qū)公共環(huán)境維護(hù)。物業(yè)公司幫業(yè)主管理公共賬戶資金，每動(dòng)用一次維修資金，需經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)全體委員同意，并每半年向全體業(yè)主公示賬戶的入賬和出賬。
由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意，又鑒于周邊小區(qū)物業(yè)的價(jià)格水平，也有居民向業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司反映，認(rèn)為他們可以提高物業(yè)費(fèi)，以便為居民提供更好的服務(wù)。“2016年7月我們上調(diào)了2毛錢物業(yè)費(fèi)，這次物業(yè)費(fèi)上漲就是業(yè)主主動(dòng)提出來(lái)的。”吳冰介紹，聽到物業(yè)費(fèi)要上漲，肯定會(huì)有居民不同意。此時(shí)，小區(qū)業(yè)委會(huì)十余年延續(xù)下來(lái)的入戶實(shí)名調(diào)查便發(fā)揮作用，“根據(jù)法律條規(guī)，只要業(yè)主過(guò)半、面積過(guò)半投票同意，物業(yè)就可以上調(diào)物業(yè)費(fèi)。”經(jīng)過(guò)這一程序，曾經(jīng)不同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)的居民也會(huì)選擇少數(shù)服從多數(shù)。
（青島日?qǐng)?bào)/青島觀/青報(bào)網(wǎng)記者 王萌 通訊員 王慶臣 文/圖）
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