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　　日前，萊蕪市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布《上半年萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，投資增速明顯回落》一文，今年以來(lái)，隨著全市促進(jìn)商品房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的落地發(fā)力，全市商品房市場(chǎng)供求活躍，市場(chǎng)交易量穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)持續(xù)向好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
　　全市房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)
　　（一）市場(chǎng)交易活躍，商品房銷量創(chuàng)歷史新高
　　1-6月份，全市商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積55.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.1%，比2016年全年的銷量還多出2.5萬(wàn)平方米。其中，住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積52.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56.69%。全市商品房實(shí)現(xiàn)銷售額27.95億元，增長(zhǎng)61.99%，其中，住宅實(shí)現(xiàn)銷售額25.95億元，增長(zhǎng)60.61%。
　　從銷售區(qū)域來(lái)看，萊城區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)仍是主要的銷售區(qū)域，商品房銷售面積占到全市的90.7%，占比過(guò)九成；從銷售類型來(lái)看，現(xiàn)房銷售面積11.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1 %，期房銷售面積43.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73.87%，快于銷售增長(zhǎng)17.2個(gè)百分點(diǎn)，銷量占比過(guò)七成；從銷售戶型看，90平方米及以下銷售5.19萬(wàn)平方米，占全市住宅銷量的9.42%；90-144平方米銷售31.7萬(wàn)平方米，占全市住宅銷量的57.52%，144平方米以上銷售18.22萬(wàn)平方米，占全市住宅銷量的33.06%。其中，90-144平米的戶型增勢(shì)強(qiáng)勁，銷售占比近六成，成為商品房銷售的主力。
　　（二）商品房銷售價(jià)格溫和增長(zhǎng)，均價(jià)首破5000元
　　6月份，  全市商品房銷售均價(jià)5071.5元/平方米，同比增長(zhǎng)3.77 %，其中，住宅均價(jià)為4914.3元/平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。
　　全市商品房銷量、價(jià)格創(chuàng)出歷史新高，主要有以下幾個(gè)方面的原因：一方面，貸款利率為歷年來(lái)新低。  銀行貸款利率已經(jīng)下行至近年來(lái)的新低，金融環(huán)境較為寬松，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者都能以更低的貸款成本投資和購(gòu)買(mǎi)商品房；另一方面，人工、建筑原材料價(jià)格均呈現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)。鋼材、水泥等建筑材料均較上年有兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，勞務(wù)價(jià)格也時(shí)逐年攀升，開(kāi)發(fā)成本約束成為商品房銷售價(jià)格上漲的重要推手；其次，銷售的主力樓盤(pán)均位于城市中心區(qū)域。樓盤(pán)的位置是決定銷量及價(jià)格的決定新因素，城市中心區(qū)域，購(gòu)物便利、出行便捷、教育水平更高，商品房增值潛力更大，易受消費(fèi)者青睞。
　　（三） 市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，“去庫(kù)存”取得階段性成效
　　上半年，全市商品房銷售額占商品房實(shí)際完成投資的比重達(dá)到87%，較上年同期提高了32個(gè)百分點(diǎn)，表明市場(chǎng)需求旺盛，供需關(guān)系更加協(xié)調(diào)。與此同時(shí)，伴隨樓市升溫以及“去庫(kù)存”政策的持續(xù)發(fā)力，全市商品房“去庫(kù)存”已取得新成效。截至6月底，全市新建商品房待售（庫(kù)存）面積降至47.56萬(wàn)平方米，同比下降25.08%。其中，住宅待售面積34.86萬(wàn)平方米，同比下降28.01 %；商用房待售面積12.7萬(wàn)平方米，同比下降 15.67%。特別值得一提的是，商品房“去庫(kù)存”結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)可喜變化，除中心城區(qū)下降較快外，偏遠(yuǎn)地區(qū)商品房庫(kù)存首次出現(xiàn)快下降。得益于濟(jì)萊協(xié)作區(qū)建設(shè)及近期濟(jì)萊城際鐵路開(kāi)工建設(shè)的利好，雪野旅游區(qū)銷售住宅4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)348%，其中別墅銷售2.5萬(wàn)平方米。
　　（四）市場(chǎng)前景看好，發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁
　　從行業(yè)“三大”先行指標(biāo)運(yùn)行情況來(lái)看，持續(xù)看漲趨勢(shì)明顯。截止6月底，全市商品房開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金36.44億元，同比增長(zhǎng)43.56%；商品房開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積30.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)475.2%；商品房開(kāi)發(fā)新開(kāi)工面積87.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)120.5%。先行指標(biāo)趨向持續(xù)看漲，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)全市商品房市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)熱情依然較強(qiáng)；從商品房投資類別來(lái)看，住宅投資領(lǐng)跑商品房投資。全市住宅完成投資24.54億元，同比增長(zhǎng)13.06%，高于全市商品房投資11.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；從發(fā)展動(dòng)能來(lái)看，新建項(xiàng)目帶來(lái)后勁支撐。目前，全市納入聯(lián)網(wǎng)直報(bào)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有56個(gè)，較上年同期增加12個(gè)。其中，新項(xiàng)目完成投資9.28億元，占全市房地產(chǎn)投資的29%，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)29.4個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積9.89萬(wàn)平方米，占全市銷售面積的17.94%，拉動(dòng)全市銷售面積增長(zhǎng)28個(gè)百分點(diǎn)。
　　值得關(guān)注的問(wèn)題
　　（一）營(yíng)業(yè)用房投資出現(xiàn)大幅下降
　　全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資3.93億元，同比下降51.7%，低于住宅投資增速64個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)業(yè)用房投資下降，在一定程度上會(huì)影響住宅的周邊配套，降低商品房整體的建設(shè)品質(zhì)。
　　（二）財(cái)務(wù)杠桿率有抬頭趨勢(shì)
　　全市商品房開(kāi)發(fā)到位資金中銀行貸款部分為6.06億元，占全部到位資金的16.6%，較一季度提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高14.3個(gè)百分點(diǎn)。杠桿率上升將在一定程度上增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本,并使企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升。
　　（三）區(qū)域銷售不均衡問(wèn)題突出
　　從分布情況來(lái)看，全市商品房銷售主要集中于以市區(qū)為中心的建成區(qū)范圍內(nèi)，其銷售面積占到全市的九成以上，而 距市中心較遠(yuǎn)的鋼城區(qū)、雪野旅游區(qū)和農(nóng)高區(qū)則銷售慘淡，特別是鋼城，一直沒(méi)有走出市場(chǎng)低迷狀態(tài)，截至目前只銷售了730平方米，相比于其現(xiàn)有的3.6萬(wàn)平方待售面積，待售壓力極大，反觀雪野旅游區(qū)，盡管今年以來(lái)銷售形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但仍有超過(guò)11萬(wàn)平方米的待售房，“去庫(kù)存”壓力也不小。