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　　開盤探訪 樓盤營銷月初開“戰(zhàn)”　　

　　樓市調(diào)控新政不斷發(fā)力，市場逐漸冷卻也讓開發(fā)商不再觀望。9月2日，萬達維多利亞灣直接省去了認籌的步驟，在開盤當天，9800元/平方米的價格吸引了不少剛需族到來。

　　9月3日，中海寰宇天下加推新一期房源。開發(fā)商沒有選擇在售樓處開盤，而是將開盤地點轉(zhuǎn)移至新興體育館，并且在門口增設(shè)了保安人員，只允許持綠色通道卡的人員進入選房。下午3時左右，記者來到位于徐州路新興體育館中海寰宇天下三期天冠的開盤現(xiàn)場，周圍已有不少選房市民在等候。開盤現(xiàn)場按交認籌順序選房，先交先選。精裝房2.2萬元/平方米的價格并不算太高，但是許多“老青島”對項目的位置還是心存芥蒂，據(jù)記者觀察，開盤現(xiàn)場多是外地來青打拼的年輕購房者。在中海寰宇天下加推新一期樓盤的同時，也有購房者通過早報“業(yè)主圈兒”反映，其7月底買的房子至今都辦不了網(wǎng)簽，結(jié)果房貸利率上升造成損失，這一因素需要購房者注意。

　　經(jīng)過9月2日認籌活動之后，位于李滄區(qū)的融創(chuàng)都會中心選擇在4日晚開盤。本次開盤的均價為精裝房2.1萬元/平方米，車位費16萬元。此次網(wǎng)上選房分為兩個批次，全款購房者優(yōu)先選房，貸款客戶只能在第二批次選房。此次融創(chuàng)都會中心開盤的戶型分別有115、130、139和163平方米的戶型，精裝修配有中央空調(diào)。截至9月5日，銷售人員宣稱該項目加推房源已經(jīng)基本售罄。雖然無房可賣，但是銷售人員對記者依然非常熱情，“若需要的話給您留意著，有認籌后不購房的客戶再通知您，但是認籌后必須7天內(nèi)付款。”置業(yè)顧問介紹說。

　　小編帶你看新盤　

　　“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季。從本月初開始，各大開發(fā)商就紛紛推出各類營銷活動加推房源，希望在一年中最重要的兩個月能取得銷售佳績。記者探訪發(fā)現(xiàn)，在西海岸、城陽、膠州、即墨等地新建商品住宅供銷兩旺的同時，市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)等區(qū)域也有不少項目加推新房源。目前，市場中依然會有不少剛需族在“金九銀十”出手購房，但是投資型購房者的數(shù)量與去年相比，已經(jīng)大大減少。捂盤惜售、拍賣售房、通過中介暗箱操作等行為已經(jīng)基本絕跡，絕大多數(shù)開發(fā)商都希望通過低價開盤，加快樓盤的去化率。

　　市場掃描 剛需重地多盤入市“解渴”　　

　　在2016年，市北區(qū)和李滄區(qū)作為主城區(qū)的剛需重地，萬科、卓越、海爾等品牌開發(fā)商都取得了不錯的銷售業(yè)績。隨著兩個區(qū)域土地供應(yīng)量減少，許多開發(fā)商后繼乏力，片區(qū)內(nèi)前九個月新建商品住宅的銷售平平。當然，這也急壞了許多剛需族，但進入9月份之后，許多蓄勢已久的開發(fā)商將推出新一期房源。其中，市北區(qū)還是以品牌開發(fā)商老盤加推為主。新都心片區(qū)的海爾地產(chǎn)世紀公館，預計9月份開盤，戶型面積為88平方米、89平方米兩居室以及105平方米、112平方米、119平方米、130平方米的三居室，帶精裝，預計價格25000元/平方米。萬科未來城也將在9月加推18號、19號、20號花園洋房和22號、23號高層樓座，共5棟樓，戶型有89平方米、110平方米、125平方米、145平方米等戶型，預計均價2.1萬元/平方米至2.2萬元/平方米之間；金隅和府三期南組團也有望將在9月上市，精裝小高層戶型面積87平方米至143平方米之間，價格待定。

　　以前，李滄區(qū)的樓盤以低價吸引了眾多消費者，但是今年“金九銀十”新開樓盤的價格已經(jīng)可以比肩市北。李村中心板塊純新盤天泰書院壹號將在月底開盤，戶型109平方米至135平方米之間三居室，精裝修交付，價格在2.1萬元/平方米至2.3萬元/平方米之間。中南世紀城四期戶型面積93平方米至135平方米，均價1.4萬元/平方米至1.5萬元/平方米，是目前市場上少有的毛坯房交付；東李片區(qū)米羅灣李村河小洋房實景現(xiàn)房，預計9月中旬加推120平方米左右的房源，總價220萬元/套至240萬元/套之間；和達璟城主推洋房和別墅，洋房均價2.7萬元/平方米至2.9萬元/平方米、別墅總價720萬元/套起；新城香溢紫郡目前主推二期，高層、花園洋房均有，均價1.8萬元/平方米至2萬元/平方米。

　　高價房銷售壓力陡增　　

　　相比市北、李滄區(qū)，沿海一線新盤相對較少。據(jù)統(tǒng)計，市南區(qū)9月份無新盤上市，而二手房卻是區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易的主角。在新一屆小學生入學之后，江蘇路、大學路、湛山一帶的學區(qū)房供應(yīng)量有所上升，但是價格依然堅挺。

　　在8月份取得驚艷銷售業(yè)績的嶗山區(qū)，有不少樓盤會加推。中聯(lián)·依山伴城預計9月份加推三期7號至10號樓精裝高層，戶型85平方米至128平方米，預計價格2.1萬元/平方米至2.2萬元/平方米，受環(huán)境因素影響價格相對較低，所以對于剛需族有一定吸引力；金地悅峰在去年取得良好銷售業(yè)績同時，推盤也變得更加從容，預計9月份加推房源均價3.6萬元/平方米，面積為195平方米的四居（帶裝修）。海爾地產(chǎn)波爾多小鎮(zhèn)，預計9月份推出疊拼別墅，戶型面積為170平方米，毛坯交付，預計均價在3萬元/平方米。魯商藍岸麗舍一期壓軸樓座4號精裝小高層，100平方米至146平方米兩居三居預計9月入市。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然有的樓盤前期受到了購房者認可，但高總價已經(jīng)讓剛需族難以承受，可以說，這些樓盤的銷售壓力遠大于市北、李滄的平價精裝房。

　　周邊樓市“新面孔”不斷　

　　西海岸近幾年發(fā)展迅速，地鐵、商業(yè)配套逐漸成熟，也使得片區(qū)內(nèi)房價節(jié)節(jié)攀升。記者探訪發(fā)現(xiàn)，9月份區(qū)域內(nèi)也會有多個樓盤上市。其中，位于金沙灘路的金鳳凰銘品，近期將推出1號、2號兩棟小高層，戶型為93平方米至114平方米的套三，價格待定；位于西海岸小珠山南麓古月仙境旁的康大觀山樾，預計會有疊拼入市，均價在1.5萬元/平方米至1.6萬元/平方米之間；天泰陽光水岸最后3棟樓預計在9月加推，有洋房和小高層，戶型面積96平方米至132平方米；天一赫廷售樓處已開放，戶型在95平方米至162平方米之間，價格待定。

　　除了“西進”的購房大軍，高新區(qū)也成為購房者選房的重點區(qū)域。在9月份中，北城區(qū)的選擇也是不少。其中，“地王”項目融創(chuàng)紅島壹號院即將開盤，建面110平方米至170平方米的小高層、高層，精裝修均價估計在1.8萬元/平方米左右；超級大盤中歐國際城還將推出別墅產(chǎn)品，戶型面積125平方米至160平方米，價格待定；領(lǐng)秀珊瑚灣加推11層小高層，面積125平方米、135平方米；高層89平方米至125平方米；中房鑫匯水岸將推出24層高層，90平方米至97平方米套二套三，預計均價9000元/平方米；華地仟佰墅，預計9月加推戶型131平方米至156平方米，參考均價1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米之間。

　　即墨、膠州因為土地供應(yīng)充足，又兼顧未來發(fā)展的預期，所以吸引了眾多地產(chǎn)大鱷跑馬圈地，10月份樓市供應(yīng)也相對充足。其中，即墨有恒大悅瓏臺、中交中央公元、海信千畝園等9盤將在本月入市。膠州方面，則有新城海韻名邦三期、中洲半島城邦等樓盤有望在本月推出新房源。

　　置業(yè)提醒

　　公寓借勢營銷需權(quán)衡利弊　　

　　除了普通商品住宅外，眾多公寓項目也在9月份加大了營銷力度。9月1日，位于西海岸城市傳媒廣場相寓開盤，均價在1.2萬元/平方米至1.3萬元/平方米，毛坯交付。雖然價格并不算低，但因公寓項目受限購政策影響較小，現(xiàn)場人氣比較火爆。

　　嶗山片區(qū)的純新盤山鋼東部新天地Soho公寓，戶型35平方米至43平方米之間，Loft戶型45平方米至63平方米之間，價格未定；市北片區(qū)位于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)首付項目也預計在9月份開盤，3.9米層高精裝loft商住公寓，戶型面積為50平方米左右，價格預計1.9萬元/平方米。此外，在主城區(qū)內(nèi)還有大量的公寓項目有存量房銷售。相比普通商品房，公寓項目價格打折力度更大，但是其存在不能落戶、水電費率高、二手交易稅費高等問題，購房者在入手前要仔細考量。