初審編輯：魏鵬
責任編輯：石慧
正在參加長租公寓活動的青年租客們
租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。去年以來，房地產傳統市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天。而記者調查發現，作為新興行業，長租公寓談盈利為時尚早，行業的發展也迫切需要配套行業標準的出臺。
文/圖實習生吳邵博記者董金麗
入場者不斷增加
站在新的風口，長租公寓吸引著社會資本加速布局，而不少房地產商也開始涉足長租公寓，據統計，我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
曾經習慣賺快錢的房地產商為何進軍新市場、做起長線生意？
萬科泊寓項目濟南負責人孫漠林表示，“國家提出當前要大力發展租購并舉的制度，從政府的導向來說這個行業一定是沒有問題的。”
“以濟南為例，濟南有相當大的市場規模沒有被開發，以泊寓這種面向20-35歲之間青年群體來講的話，我們判斷濟南市的市場容量就在50萬到60萬人之間，其實這還是一個沒有被充分挖掘的很大的市場。”孫漠林說。一二線城市房價普遍高企，年輕人受制于高房價梯度差，越來越多地由“房奴”轉向租客，再加上消費升級的背景和政策的推動，青年租賃需求無疑給長租公寓帶來廣闊市場。
除萬科外，龍湖地產近期也將在濟南推出長租公寓——冠寓。
“冠寓是應時而生的產品，我們并非房子賣不動了才做租賃。”龍湖集團有關負責人早前曾對媒體表示，開發商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”
回本至少需要6年
長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大。
濟南簡家公寓的總經理宋寶坤告訴記者，“長租公寓是投資周期較長的行業，對于輕資產來說，行業投資回報周期基本在6到8年。”
孫漠林也表示，企業前期確實在方方面面都投入巨大，具體投入要根據實際情況來定。
“比如我們的第一家店，望平街店，之前是閑置的廠房，裝修時需要把里面的設備拆除，重新做隔間裝修，改造水電暖系統，這種前期投入就比較高。”他說，“而有些比如林業大廈、軟件園店，原有的酒店性質的物業，房間的格局還有基本的水電暖配套情況相對來說比較好，所以改造成本與施工周期也比較短。”
孫漠林以萬科其中一家店面為例給記者算了一筆賬。“我們與原業主簽訂了20年的租賃合同，共計是4600平，僅第一年就支付租金140萬元，根據合同，每年的租金會有不同程度的變化。隨后投入大量資金將其改造成177個房間，配備網絡、水電、家具、家電。同時規劃設計公共活動區，配備了公共洗衣房、棋牌室、健身房、眾享空間等多個功能模組。各項綜合算下來這個項目基本需要6年以上的時間才可以回本。”
“整個長租公寓的盈利情況并沒有大家想象的這么高，其實還是處在一個偏低的水平。”孫漠林說。
缺乏行業標準
作為新生事物，長租公寓行業尚無行業專屬標準。孫漠林認為，“不管是改造的標準還是過程的監管，目前都沒有一個明確的標準。”
“比如裝修標準，相關部門要求按照酒店的消防標準進行裝修改造，可實際改造過程當中卻存在與實際需求不匹配的問題。還有一些需要辦理的相關配套手續，目前也沒有明確的標準。”他說。
“在租戶的管理上，目前也不存在一個特別明確的規范，現在只能在參照酒店旅館業的規范去具體操作。但是，像流動人口的登記、暫住證的相關政策及當地派出所對我們的監管措施，其實在某種程度上跟我們的行業性質不太匹配。”
對比房地產行業，孫漠林認為，租房房源的真實性缺乏集中管控平臺，在某種程度上會出現劣幣驅逐良幣的現象，“對于我們這種企業來說，我們會根據經營情況給政府報備去交稅，而對于某些個人房東來說，他們可能沒有這么正規，所以無形中會對我們這種正規企業產生一定的沖擊。”
同樣，宋寶坤也告訴記者，目前這個行業并沒有相關的行業規范，整個租賃市場的監管，目前也沒有一個比較正規的體系存在。“國家非常重視長租公寓的發展，可能今年就應該有相應的行業規范落地吧。”
去年十月份，山東省政府辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出建立健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，要求建設政府住房租賃交易平臺，加快實現住房租賃合同網上簽約及登記備案。
租客安全省心 但生活成本較高
林昕彤是一名來濟讀大學的外地人，租房是她畢業后遇到的最大的問題。
“離校前的最后幾天才費盡周折找到一個與人合租的房子。”雖然做了還算充足的準備，但計劃總是趕不上變化快。“過了沒多久，房東突然通知我不租了，那會兒已經是冬天了，不得已，大冷的天再出去找房子。”后來小林又與朋友一起合租，可有的朋友租著租著就走了，余下的幾個人負擔整套房租的壓力太大了。
后來，林昕彤的同事向她推薦了一家長租公寓，“20平左右的房間，有床有柜子，獨立衛生間，有油煙機可以做飯，挺全的。”林昕彤租住了一個房間，價格每月1300元，讓她十分滿意的是，除了房租和水電費外沒有其他費用。
“這邊挺好的，之前暖氣不熱，他們專門派人過來給我修，出了什么問題，他們都來人給弄，而且還挺快的。”對她來說，在這里感覺到了安穩，再也不用跟過去那樣似的，房東說讓你走你就得走。
標準模式下的長租公寓里，有獨立客臥和衛浴，廚房、洗衣房、健身房則是共用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴是貴點，但安全有保障而且省心。”林昕彤說。
作為業內人士，孫漠林的看法則更長遠，他認為對租客來說，落戶、上學、養老、醫療目前還沒有匹配的政策，目前租房的權益與買房差距還很大。“租戶的生活成本相對來說也比較高，目前他們的水電氣暖的收費標準都是按照商業的標準來收的。”
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