一個個城市綜合體拔地而起，市民在這里吃喝玩樂可一次玩個夠

市民越來越青睞吃喝玩樂“一條龍”的好去處。 本報記者 王媛 攝

　　本期策劃 常新喜 稿件采寫 本報記者 喻雯 馬云云 實習生 趙軍光

　　在2010年12月29日濟南市召開的經濟工作會議上，濟南市委副書記、市長張建國表示，濟南的16個重點城市綜合體項目招商建設進展順利。不久前，萬達廣場開門納客，恒隆廣場等即將完工，魯商廣場、萬豪國際星光天地等大型商業地產項目也在陸續入市。 種種信號表明，濟南正興起一輪商業地產熱。人們不禁要問：這股熱潮襲來的同時，給濟南地產業留下了怎樣的印記？又將給這座城市帶來什么？

　　從深圳來到濟南三年里漸漸找到感覺

　　逛完一圈萬達，市民梁偉舒了口氣：“濟南終于有了自己的城市綜合體�！比�年前，白領梁偉剛剛從深圳來到濟南時，覺得不太習慣，“在深圳五年，習慣了下班后集中購物娛樂，可是濟南基本沒有這樣的消費場所，享受吃喝玩樂‘一站式’服務的地方更是難找�！� 梁偉去過泉城路、濼口、洪樓、西市場這些商圈，但都找不到“感覺”：泉城路人多、路堵、玩不過癮，濼口則更像是一個商品批發市場�！跋啾纫痪�城市，濟南傳統的商圈有些保守，缺乏國際化的大型綜合體項目，和城市化發展水平不匹配�！� 后來，濟南陸續出現泉樂坊、魯商廣場等商業區，直到去年11月第一個真正意義上的城市綜合體開業，讓梁偉慢慢找到了久違的感覺，下班后，他終于有地方可去了。吃飯、購物、唱歌、看電影……“不追求規模，但追求精致，這些地方不僅提供了方便，它們大氣的外觀還有種‘地標性’的感覺，在這里我能感受到現代化的生活氣息。” 有同樣感覺的，絕不只是梁偉。山東大學經濟學院副院長、山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，一直以來，濟南的商業地產發展比較滯后，多局限在單體寫字樓和商場上，缺少可供消費者集中娛樂消費的場所。直到2008年末，這一狀況才有明顯好轉，當時，集辦公、商業、居住、休閑娛樂等功能于一體的城市綜合體項目陸續開工建設。 官方傳來明確信號是在2009年。在當年年底召開的全市經濟工作會議上，濟南市提出投資4000億打造奧體文博片區、長清大學科技園及園博園、恒隆廣場、萬達廣場等16個城市綜合體項目，一度成為各大媒體報道的重點。近期，濟南市建委公開的“十二五”規劃也顯示，“十二五”期間，濟南市將強力推進萬達廣場、九曲片區、西客站片區、大學科技園、濼口片區、奧體文博片區等16個城市綜合體項目建設，集中打造一批代表省會品位和形象的地標性建筑。 “看來，我將來的生活會越來越豐富多彩�！绷簜フf。

　　外來“大鱷”頻出手商業地產吸引各方投資者

　　梁偉的另外一個身份是世聯怡高房地產顧問機構濟南市場部經理，他能夠敏銳地捕捉到濟南地產的每個微小動向。最近他發現，城市生活發生變化已經在統計數字上得到了體現。 數字顯示，與2009年相比，在政府供地計劃基本沒有太大變化的前提下，濟南商業用地越來越受歡迎，商業地產愈發活躍。自2010年第二季度以來，省城商業地產一直呈現旺銷跡象。世聯怡高房地產顧問機構數據顯示，在住宅成交量大跌的2010年4月，濟南商業地產成交量卻不降反增，當月成交量超過前兩個月成交量之和。此后，商業地產便一直熱度不減。 “去年下半年以來，濟南商業用地拍賣尤其激烈�！绷簜デ宄�地記得，去年6月份濟南有9宗土地成交，全部為商業用地；10月份，東部三塊商業金融業地塊拍賣，最終以8億元的總價成交，溢價近2.5億元；12月，東部兩塊商業用地再次拍出高價，溢價率分別高達80.3%和141.1%。他甚至聽說，部分住宅地產商悄悄轉了風向，開始涉足商業地產。 濟南市建委透明售房網的數據與梁偉提供的數據不謀而合。2010年年初至12月底，濟南辦公寫字樓已售套數為1781套，商業用房已售套數為2143套，均價為19258元/平方米，成交量均比2009年多出千余套，均價提高了9000多元。 綠地集團、萬達、萬科……不經意間，這些聲名顯赫的地產“大鱷”在濟南接連出手，這也直接導致省城商業用地突然升溫。對此，山東師范大學房地產經營管理系主任程道平分析說，這與國家的樓市調控政策有一定關系。例如，國家提高住宅二、三套房首付，抬高了不少人的貸款成本。商業地產沒有受到調控政策影響，貸款首付一直是五成，且購買套數不受限制，自然吸引了各方投資者的目光。 此外，濟南城市空間拓展也為商業地產發展帶來了機遇。省城房產評論人于清稱，西部新城、東部新區和小清河濱河新區三大新區是濟南重點打造的片區，隨著現在眾多住宅項目的開發，周邊的商業需求也隨之增加�！案鶕�規劃，文博片區將成為濟南的大型居住區，商業地產項目的前景很好�！庇谇逭f，目前商業地產成交量比住宅地產少，而且其成交數據突然增長不排除大型商業項目開盤帶來的偶然性，但按照未來的發展趨勢，商業地產處于上升勢頭是必然趨勢。

　　“80后”、“90后”夜生活將有地兒可去

　　“發燙”的商業地產正悄悄改變著這座城市。 梁偉已經明顯地感受到商業地產升溫帶來的好處�！捌鸫a這座城市變亮、變高了�！眲偟綕�南時，梁偉最明顯的感觸就是這座城市的形象很一般，“有點土”，連個像樣的高檔商業圈都沒有。這兩年，隨著泉樂坊等商業區不斷興起，整座城市的形象整體好轉起來，“有了那么點兒大都市的味道”。 城市形象提升還只是一小方面，商圈經濟的提升對整個城市的帶動是全方位的。專家認為，城市綜合體是實現土地價值最大化的一種形式，它所呈現出來的“集聚效應”非常大。這一說法與此前濟南市國土資源局公布的消息遙相呼應。2010年10月，濟南市國土資源局召開的城區及建制鎮土地級別與基準地價更新聽證會傳出消息，濟南商業用地平均容積率擬由原設定的1.3提高至1.7，這意味著濟南的土地利用強度及利用效益將得到顯著提高。可見，城市綜合體的建設正是大勢所趨。 “大商業集團的進駐，提升了濟南這座城市的檔次�！辈粌H如此，商圈的不斷升級將成為濟南經濟，尤其是服務業發展的重要引擎之一。山東大學經濟學院副院長、山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，對一座城市來講，城市綜合體對三產的拉動是不言而喻的。以夜生活為例，多年來，濟南的夜生活一直處于尷尬境地，娛樂場所少，不少“80后”、“90后”想在夜間出門休閑都找不到合適場所。隨著城市商圈的陸續建成，這部分人群的消費需求將得到極大釋放。 濟南認識到了這一點，已經著手全面推進以泉城路為核心的中心商業區的改造升級，并將在大明湖、小清河沿岸建設餐飲酒吧集聚區，通過降低企業夜間經營成本、延長公交營運時間等措施，激活省城夜生活。 業內人士分析說，這些與濟南致力于將服務業打造成“首位經濟”的目標一脈相承�！耙蛔�城市的商圈如果不發達，想發展好服務業相當于空談。”在2010年12月29日召開的濟南市經濟工作會議上，省委常委、濟南市委書記焉榮竹表示，一座城市只有把服務業發展好，才能促進城市水平不斷提高�！皬倪@個角度來講，商圈發展的水平，在一定程度上決定著濟南的城市化發展水平�！�

　　商業和住宅地產價格沒有必然聯系

　　商業地產日漸升溫，不少市民擔心，這是否會波及住宅市場甚至影響房價？專家認為，長期來看，商業和住宅地產的價格由市場供需決定，二者之間沒有必然的因果聯系。 李鐵崗說，在一定程度上，商業地產的發展要依附于住宅市場聚集人氣，但二者又各有一套運營發展體系。短期來看，商業和住宅地產二者之間呈現反向關系，“在商業地產的資金多了，流向住宅的自然就少了，二者的價格應該是此消彼長的態勢�！辈贿^長期來看，二者的方向是一致的，都受總體經濟環境影響，由市場供需決定。此外，在相當長的一段時間內，濟南住宅市場還是以剛性需求為主，而商業地產的“剛性需求”并不明顯。因此，開發商的資金還將相對集中在住宅市場。也就是說，商業用地并不會對商品房產生直接影響。

　　對于濟南商業地產的未來，接受采訪的多數專家表示，現在只是開始，濟南還有很長的一段路要走。“濟南商業地產發展正處于成長期，城市綜合體建設也只處于初級階段�！背痰榔秸f，城市綜合體要集商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多功能于一體，而濟南打造的16個城市綜合體只能實現其中一部分功能。 不少業內人士分析，目前濟南本土開發商對商業地產的“適應度”顯然還不夠。李鐵崗認為，商業地產將告別小規模的社區商業，與寫字樓、商場、城市綜合體等多種商業業態結合，這對開發商的策劃能力、資源整合能力都是極大的考驗，而本土企業在這方面顯然有所欠缺。 省城房產評論人于清則對本土開發商的風險承受力有所擔憂。他說，地產商大都喜歡資金“快進快出”，而商業地產風險較大，回報率也遠低于住宅地產，因此業內有“前三腳踢不好，立馬就拉倒”一說。與外來地產商相比，本土地產商綜合實力偏弱，這將導致他們對商業地產的風險承受力不足，甚至埋下經營隱患。因此他認為，目前濟南市場的力量還不足以引導商業地產大發展。 “在這樣的背景下，濟南商業地產開發必須理性。”李鐵崗提醒，商圈發展要根據當地的經濟發展和城市建設需要進行，過度開發和投資可能會形成泡沫，商業地產的價值自然也將隨之降低。 不管怎樣，對于未來的生活，梁偉已經有許多想象：在大明湖邊喝杯酒，在SHOPPING MALL里盡情選購，那時的濟南才真正有了大都市的感覺�！斑@是必然趨勢，濟南的商業圈將面臨重新洗牌，那些傳統的商業圈慢慢就將退出歷史舞臺了。”