□本報(bào)記者 董卿 魏然
名詞點(diǎn)擊：
“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上由開發(fā)商或當(dāng)?shù)卮寮w開發(fā)建設(shè)銷售的房屋，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其“房產(chǎn)證”多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)。多位于城鄉(xiāng)接合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)，因而成本低，價(jià)格比商品房低得多。
現(xiàn)實(shí)情況：
青島市新市民王小姐在青島工作5年了，今年決定在青島買一套新房。上周，她在李村一家房屋中介看到一處今年年底即將銷售的新樓盤，每平方米的售價(jià)為3100元。王小姐覺得撿了個(gè)大便宜，立即選購了其中一套80平方米的房子，并與中介簽訂了一份房產(chǎn)認(rèn)購合同，交了4000元押金。可之后她才發(fā)現(xiàn)，這處新樓居然辦不下房產(chǎn)證，換句話說，她買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。
有關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中僅涉及到村鎮(zhèn)住宅的就有50多億平方米。僅北京一地，小產(chǎn)權(quán)房總量占到了市場在售樓盤總量的近兩成。
記者發(fā)現(xiàn)，首批購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人員成分復(fù)雜，有本村農(nóng)民、外村農(nóng)民，有城市居民，甚至還有非本市市民。購買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，諸如不能按揭，沒有完整產(chǎn)權(quán)，不能辦理過戶手續(xù)等。事實(shí)上，對小產(chǎn)權(quán)房的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，絕大部分購房者也都了解。但由于“大產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格太高,于是，小產(chǎn)權(quán)房成為除商品房、廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。
委員建議：
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所所長郭松海委員建議：小產(chǎn)權(quán)房的處理，必須在真正理解立法宗旨的基礎(chǔ)上，深入分析各種情況，采取十分審慎做法，全面、綜合地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來完成，單一政策已不能從根本上解決問題，不能使用強(qiáng)迫手段“一刀切”。
郭松海認(rèn)為，對開發(fā)商占用耕地參與“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)獲利的，政府要沒收、罰款，保障耕地這根底線不能破。“小產(chǎn)權(quán)房”違規(guī)開發(fā)嚴(yán)重的地方，往往與街道辦事處、村委會權(quán)力人有著某些利害關(guān)系，也與主管部門執(zhí)法不及時(shí)、不嚴(yán)格相關(guān)，或涉及到腐敗問題。因此，應(yīng)實(shí)行問責(zé)制，面對新的土地違法形式，應(yīng)該制定專門的管理辦法，并增加“破壞土地資源罪”這樣的法律條款；對違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)追繳非法收益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰；對占用耕地在建的“小產(chǎn)權(quán)房”該拆的拆，該停的停！
“把原農(nóng)村建設(shè)用地上開發(fā)的住房納入住房社會保障體系、對已開發(fā)出售的商品房補(bǔ)辦手續(xù)，予以合法化，或許可以給已經(jīng)買了‘小產(chǎn)權(quán)房’的居民吃一顆定心丸。”郭松海說，“此類住房可將其轉(zhuǎn)為保障性住房，擴(kuò)大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的市場供應(yīng)，還能起到平抑城市商品房價(jià)格的作用。因?yàn)樵谵r(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房的，多是城市里買不起高價(jià)房的中低收入家庭居民，可對他們進(jìn)行核準(zhǔn)身份，補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)，從而合法獲得國家的房屋產(chǎn)權(quán)證。”
郭松海認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房的根本是要為農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)提供法制保障。他說：“在國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中，強(qiáng)調(diào)了“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，這就為農(nóng)村建設(shè)用地合法建設(shè)提供了依據(jù)。”
“這是一個(gè)如何轉(zhuǎn)型的問題，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》于2008年1月1日施行，標(biāo)志著中國徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。與此相對應(yīng)，土地使用權(quán)的商品化及其管理，也應(yīng)突破城鄉(xiāng)壁壘。應(yīng)依據(jù)《憲法》原則，總結(jié)廣東、成都、重慶、上海等地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起集體所有土地完整的法規(guī)體系，為處置‘小產(chǎn)權(quán)房’所在的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以法制保障，成功地讓‘小產(chǎn)權(quán)房’走出灰色地帶。”
□記者 湯序民 報(bào)道
3月3日，參加全國政協(xié)十一屆一次會議的住魯全國政協(xié)委員們成為各媒體爭相采訪的對象。 |
