大眾網8月19日訊近期,濟南工業北路張馬屯“新地王”事件持續升溫,周邊在售項目的“封盤漲價”牽動著廣大購房者敏感的神經。聯想到6月底的唐冶“地王”,濟南土地市場瘋了嗎?針對此情況，7月28日，濟南市建委公布公告，自2016年8月1日起，啟用濟南市房地產開發企業信用等級評價管理，對濟南市從事房地產開發的企業信用將等級分為AAA、AA、A、B、C5個等級。
另外，為了嚴格土地市場交易行為，防范和打擊囤地、炒地行為，有關部門將在房地產企業誠信評估體系和信用名錄中對違規單位予以記過處罰。另外，已供出土地的開工率也將處于更嚴格監管下。目前，土地熟化移交建設單位后，未按照合同要求開工的企業將被約談、被通報和被函告，如滿一年后還不開工還需逐年繳納地價20%的閑置費。如拒不按期開工，開發商將被限制參與競拍和拿地。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 周青先 攝
“地王”是個例，底價成交是主流
“現在拿地必須得解放思想,太保守了拿不到。”隨著濟南土地市場的持續升溫,一位房企負責人感慨,濟南上半年土地成交創新高,庫存量減少,而出于市場開發的需要,大家又必須得拿到土地,“各大房企都抱著這樣的決心,對于地塊,尤其是好地段稀缺資源的爭搶就成了必然。”
不過,世聯行山東區域總經理朱江表示,近期濟南高價“地王”的出現只是個案,不能完全代表濟南整體的市場行情。
記者查詢今年1月到8月的濟南土地成交記錄后發現,底價成交仍是市場主流,激烈爭奪的地塊也就是6月底的唐冶、韓倉河地塊以及8月的張馬屯地塊。
“土地供應的區域分化比較明顯,住宅地塊成交的主力都在東部,像西客站片區主要是商業地塊,天橋和高新大多是工業用地。”朱江說,統計顯示,從6月份以來,已出讓居住用地約3000畝,建筑體量為460萬平方米。
“濟南特別是東部新區高速發展,產業和人口聚集能力增強,吸引力也越來越強。”山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗說,目前成交和爭搶的主力在東城,中央商務區建設不斷加快,加之新東站、軌道交通等交通網絡和周邊配套逐步完善,都預示著濟南東拓步伐再次提速,對周邊城市和購房者吸引力正在增強。
從全國的土地市場來看,北上廣深一線城市土地市場競爭激烈、地價較高,很多大型房企把注意力轉向二線城市中房價尚未大幅上漲的城市。濟南近年來房地產市場一直比較平穩,總體價格不高,引來不少外地大型房企入局。
“跟濟南同等類型的省會城市,比如鄭州、合肥等,無論是地價還是房價,都比濟南高,鄭州的房子均價在13000元左右,相比之下,濟南的土地市場對房企更有吸引力。”朱江說。
上半年供地少兩成，成交價漲了21%
統計顯示,上半年濟南商品房預售面積、銷售額分別增長15.9%和20.3%,住宅去庫存周期由年初9.6個月縮至7.7個月。綜合來看,住宅去庫存壓力不是很大,處于良性區間。“這也是房企拿地熱情高漲至關重要的因素。”李鐵崗說,除此之外,濟南實施舊城改造,居民房屋征收貨幣化補償比例提高了,拆遷居民購房需求旺盛,也帶動了房地產一級市場向好。
庫存在持續下降,但上半年卻沒有足夠的土地流入市場。對此,省城一家負責土地熟化的公司負責人坦言,土地供應之前要先進行拆遷熟化,而拆遷有時不會像預期那樣順利,這需要時間和周期。而且拆遷之后的土地也不可能馬上就進行轉讓,還取決于土地的熟化程度,這是影響土地供應的一大因素。
由于濟南上半年住宅用地供應同比少了22.9%,僅3543畝,住宅地塊成交價格已經同比上升了21%,成交均價達到485萬元/畝。當然,這主要緣于6月底成交的唐冶片區七宗住宅用地均出現了高溢價的情況,其中五宗溢價率在200%以上,拉高了整個住宅用地市場的成交均價。“總體來說,處于穩中上漲。”朱江說。
全年供地8000多畝，以往才五六千畝
記者了解到,為了保證住宅土地的充分供應,穩定市場預期,近期,濟南將有1300余畝居住用地掛牌出讓。此外,根據年初供地計劃,年底前還有約4000畝居住用地可供應,各區各平臺將加快土地熟化,盡快推向市場。從今年全年看,住宅用地供應量為8000多畝,將明顯超出以往每年五六千畝的供應量,這也是近幾年來住宅用地供應首次大幅增長。1月至8月的住宅供應量,已經相當于以往全年的量。
此外,根據濟南的土地儲備情況,預計明年市區還有約8000畝經營性用地可以投放市場。
年底前向市場投放的4000畝居住用地主要分布在哪兒?記者了解到,主要是歷城區彩石片區、王舍人片區,歷下區劉智遠片區,天橋區鵲山片區,市中區南北康片區等。
“像王舍人片區,因新東站和地鐵建設,未來的發展和規劃都比較好。南北康片區也是比較成熟的片區,再加上鵲山片區,可以滿足市民在省城東、南、西、北各個區域買房的需求。”李鐵崗說。
業內測算,未來4000畝的土地供應可以形成700萬平米的開發量,這會對市場帶來怎樣的影響?朱江說,2013年至2015年,濟南的住宅預售面積分別是700萬平米、800萬平米、1000萬平米,“從今年的市場行情看,全年的成交量在1000萬平米左右。”朱江說,算上今年1月到8月初的土地供應,今年全年的住宅土地供應將形成1300萬平米左右的市場供應,總體上可以滿足市場上的住宅需求。
“土地市場供應四面開花,這也決定了未來住宅產品的分布是全市范圍的。”朱江說,廣大購房者無需恐慌,也不要受近期部分熱地的影響去恐慌性買房,還得從個人居住需求出發。
房企信用分數及對應等級
可享受開發項目預售資金監管交存額度為50%等優惠政策100分(含)以上： 優秀(AAA級信用)90(含)—100分：良好(AA級信用)80(含)—90分： 合格(A級信用)60(含)—80分： 預警(B級信用)60分以下： 失信(C級信用)未取得預售許可證或現售備案證明，擅自銷售或變相銷售商品房，每次扣分5分。
8月18日，國家統計局發布的數據顯示，其中，濟南7月新建住宅價格指數環比增長0.9%，同比增長6.9%，比去年均價增長6.6%，漲幅較小。濟南7月二手住宅價格環比增長0.5%，同比增長4.1%，較去年均價增長4.2%，在70城中漲幅較明顯。
7月份一線城市房價同比漲幅收窄，二三線城市同比漲幅擴大。其中廈門、南京和合肥三個熱點二線城市分別以39.6%、34.9%和34%的漲幅，繼續超過上海、北京和廣州 33.1%、22.7%、19.5%的漲幅。濟南6.9%的同比漲幅在二線城市中仍處低位。另外，7月的環比漲幅卻呈現持續收窄態勢。70個大中城市中，7月份上漲的城市有51個，比上月減少4個;下降的城市有16個，比上月增加6個。環比價格變動中，最高漲幅為廈門的4.6%，合肥以4.2%緊隨其后，均比上月有所收窄。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，短期來看，在土地價格走高的背景下，買家入市的意愿或再度被激活。蘇州、南京等城市出臺調控政策，不排除投資資金再度回流一線城市的可能。因此后續房價仍有一定上行動能，但是風險也在進一步累積中。從歷史走勢來看，土地一波交易高潮后樓市進入調整的概率是非常高的。
鏈接：濟南“地王”附近有二手房一天上調25萬
2016年上半年濟南二手房網簽量達到2015年網簽量的70 . 75%。“地王”張馬屯地塊附近樓盤有房主甚至將自家房子掛牌價格提高了25萬元。面對部分二手房價格大幅上漲，專家表示只是短時間內市場火爆，不可持續。
2016年上半年濟南二手房共網簽33321套，達到了2015年網簽量的70 . 75%。與2015年上半年的網簽量20756套相比增加了12565套，漲幅為60 . 54%。鏈家網濟南主編羅貴洋介紹，今年二手房市場非常好，但不及新房市場火爆。“主要原因是濟南新樓盤較大，購房者可選擇余地較多。再者，二手房房主惜售的情況比較多。”
“現在歷下二手房漲幅最高，主要由于這邊配套完善，新房源也少。其中受CBD影響較大，靠近CBD的名士豪庭掛牌價格也由年初一萬五千左右的均價提高到7月的兩萬元左右。”房天下數據中心工作人員介紹，但同樣靠近CBD的銀座花園掛牌均價則由年初的一萬六千元上漲到7月的一萬七千元。
“其中漲幅最少的則是槐蔭區，槐蔭區二手房量比較多，靠近西客站，新盤也比較多。”房天下二手房濟南總監張洪慶說。
國家統計局發布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，自去年4月開始濟南二手住宅價格就先于新房進入下行通道，到今年4月濟南二手住宅價格才止跌，6月份環比上漲0 . 3%，這是自去年4月份以來首次環比上漲。
8月12日，萬科地產以6 . 78 億元拿下了濟南張馬屯地 5塊，業內人士推算樓盤售價要在1 . 6萬元/平以上。房天下二手房數據中心工作人員介紹，“恒大城在售房源掛牌均價在9000元/平到1萬/平之間，張馬屯拍地之后，在售房源價格出現了一輪上調。8月13日，部分業主將價格上漲5萬到25萬元不等。其中一套130平的房子，去年年底掛出價格是130萬元，5月份業主提高到135萬元，現在掛牌價為160萬元。”
（綜合濟南時報、齊魯晚報、生活日報消息 稿件統籌：李曉寧）
