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電商沖擊的背后，導致近幾年濟南商鋪投資收益不高，也在很大程度上導致了淘寶街面臨的關門結局。與此同時，分割出售產權再售后返租的模式也為后期運營埋下了風險。
隨著撤場時間的臨近，一些商戶打折甩賣。齊魯晚報·齊魯壹點 記者左慶攝
商鋪投資收益不高，業主盼開發商回購
無論是電商沖擊影響生意，還是運營商經營存在問題，讓淘寶街如今不得不面臨關門的，最直接的原因還是600多戶業主作為產權所有者，感覺并未獲得應有的收益。
根據業主提供的調研數據，淘寶街一樓東半區的好位置，現在商戶實際要交的租金在每天每平15元左右，高的達到20元以上。西半區偏僻的位置，每天每平10元左右。而業主從運營商那里拿到的租金，我們在一樓抽取了50戶業主，依據合同約定平均每天每平2.73元，這中間的差價太大了。”山東文瀚律師事務所律師王善嶺說。
有業主已經對此次投資表現出后悔之意。“其實，走到現在，我挺后悔當年投資了這塊商鋪，感覺還不如投資住宅省心和賺得多。”淘寶街一位業主告訴記者，在今年濟南東部住宅瘋漲的映襯下，商鋪投資市場越發顯得平淡。
該業主說，盡管10年來商鋪每平米均價理論上至少也翻了三番，卻可能面臨著“有價無市”的困窘。“我當年是每平1萬元左右買的，現在旁邊聚隆廣場的商鋪賣到每平3萬到8萬元，感覺升值不少，但也沒個準價。尤其是這兩年電商對實體經濟的沖擊很嚴重，實體商鋪的行情普遍低迷，現在轉賣我這個鋪子的話，還真不一定好賣。”
“一個關鍵問題是，運營商想和業主續約的返點數，仍然按照10年前的總房價來計算，而且一續簽就是12年。10年來洪樓地段的房價上漲的幅度可不小，12年后市場肯定還會繼續上漲。作為業主只是希望有一個合理的租金上漲幅度，10年前把自己的血汗錢投資商鋪，就是圖個好回報。因此，現在運營商再按照10年前的總房價作為計算租金的基數，業主肯定不接受。”王善嶺說。
目前正接觸商鋪投資的濟南好顧問房地產咨詢有限公司的王和新告訴記者，和投資住宅相比，投資商鋪的風險要大得多，同樣的面積，商鋪價格是住宅的兩三倍，投入成本很大，但商鋪的租金回報率和房價增值空間又在很大程度上受到后期運營的影響。“如果投準了，就是‘一鋪養三代’，投不好的話，空鋪率高或者租金上不來就得認栽。”
目前，部分業主甚至希望當時的開發商海威置業能夠將商鋪統一回購。在這部分業主看來，天天淘寶街的商鋪不像普通臨街的獨立商鋪業主具有完全的控制權，可以自用或外租，也可以決定租價多少。淘寶街的商鋪因為在一個商場內，涉及業主眾多，需要聯合經營，有很大的連體性。這對單個業主來說受到制約，缺乏控制力，個人只能跟隨大眾走。
分割出售商鋪產權，售后返租危險重重
花高價購買商鋪卻缺乏有效控制權，這一問題的背后和很多商鋪開發采取“售后返租”的模式不無關系。10年前，開發商海威置業將商鋪產權分割出售給600多名業主，這為淘寶街今天的爭議埋下很大隱患。
售后返租，是指開發商將一個商業項目分割成眾多小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，由開發商或運營商統一經營管理，同時每年支付給小業主固定的租金，一般年返租回報在4%-12%之間。很多投資者對每年租金承諾心動不已，但那些售后返租真的像看上去那么美好嗎？
“‘一年返8%，十年返80%，你用20%的價格就能買到一個店鋪’，多數開發商都是這樣吆喝。聽起來很好，但實際上這是開發商巧妙融資的一種手段，這種快速回籠資金的模式其實有很多風險。” 一位從事濟南商業地產招商運營工作的業內人士說。
該人士介紹，這種模式對開發商來說能刺激銷售，快速回籠資金，但對業主來說風險很大，因為商鋪的養成具有很大的不確定性，對管理公司的要求很高，在委托經營的長達10年甚至20年的運營期內，一旦商場經營失敗，就可能導致業主租金顆粒無收。
“一旦出現這種商鋪經營不善的情況，商鋪分割、一盤散沙的局面將導致單個商鋪在市場上難以轉讓。也就是說，業主們投資之后，其財運很大程度上取決于整個商場經營的好壞，一旦出現問題，單獨的小業主很難全身而退。”該人士說。
上述人士還介紹，售后返租模式在商品房尚未竣工的情況下尤其危險。“房子還沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，開發商將資金挪作他用、資金鏈斷裂、房子爛尾或者開發商卷款跑路的可能都是有的。”
事實上，對于售后返租，國家曾多次發文規定。建設部2001年頒布的《城市商品房預售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
“租金不到位、物業管理發生問題、房產證無法辦理、商鋪經營不善、開發商跑路、管理公司跑路、樓盤爛尾，這些問題都有可能發生，因此消費者在投資商鋪時，對于售后返租模式一定要慎重。”該人士提醒說。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 于悅 張阿鳳）
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