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　　近段時(shí)間，濟(jì)南樓市出現(xiàn)全款優(yōu)先、六成首付才能買(mǎi)到房的趨勢(shì)。甚至有人寫(xiě)了段子：“全款買(mǎi)房的往里走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車(chē)挪一挪。”不少市民會(huì)疑惑，濟(jì)南咋有這么多有錢(qián)人？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)有部分人違規(guī)使用“消費(fèi)貸”付首付。不過(guò)，消費(fèi)貸挪用做首付款是違規(guī)行為，部分剛需購(gòu)房者可能會(huì)被擠出市場(chǎng)。

　　要求首付60%以上，擋住大量剛需客

　　最近濟(jì)南新房市場(chǎng)上，全款優(yōu)先買(mǎi)房漸成趨勢(shì)，很多樓盤(pán)在明里暗里都打出了全款優(yōu)先，六成首付優(yōu)先的口號(hào)。如西客站附近一樓盤(pán)近期開(kāi)盤(pán)選房，置業(yè)顧問(wèn)表示，僅接受60%以上首付的客戶(hù)，驗(yàn)資金額至少80萬(wàn)放到儲(chǔ)蓄卡里，來(lái)售樓處方便核驗(yàn)，核驗(yàn)成功才能認(rèn)籌。選房時(shí)一次性付款客戶(hù)優(yōu)先選擇，按揭客戶(hù)第二批次選擇。

　　在這個(gè)背景之下，剛需買(mǎi)房者很難買(mǎi)到合適的房子，“東部一個(gè)樓盤(pán)近期開(kāi)盤(pán)，單價(jià)很低，面積不大，定位其實(shí)是剛需盤(pán)，但是要求至少六成首付，很多剛需其實(shí)是買(mǎi)不起的。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　首付款門(mén)檻提高，與供應(yīng)和銷(xiāo)售兩方面都有關(guān)系。山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總許傳明分析道：“調(diào)控偏緊縮，銀行放款的額度和周期都有控制，而開(kāi)發(fā)商的稅收、銀行利息、貸款等都是年底結(jié)算，項(xiàng)目公司全年考核指標(biāo)也都集中在下半年，開(kāi)發(fā)商會(huì)覺(jué)得把大量放款壓在銀行回款上不可控，因此傾向于少貸甚至不貸。”

　　而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的心理預(yù)期依然較高，很多人認(rèn)為調(diào)控下房?jī)r(jià)仍然偏低，所以買(mǎi)房熱情持續(xù)。“能夠付全款或者六成首付的，大多是改善型的購(gòu)房者，甚至是升級(jí)改善、多次改善型的客戶(hù)，其中也包括一些投資者，入門(mén)級(jí)的剛需客戶(hù)不太多見(jiàn)。”許傳明說(shuō)。

　　首付差30萬(wàn)，竟能通過(guò)銀行搞定

　　即使是改善型購(gòu)房者，六成首付的門(mén)檻依然很高。在這個(gè)背景下，一些付不起首付，或者不愿意使用流動(dòng)資金付款的人，則轉(zhuǎn)而尋求其他途徑籌錢(qián)。市民王女士最近打算買(mǎi)第二套房子給父母養(yǎng)老，她看中了東部某樓盤(pán)的一套房子，價(jià)格在120萬(wàn)左右，因?yàn)樗�是二套房，所以需要提供六成首付，算下�?lái)要拿出72萬(wàn)的首付款，這讓她很為難。“湊了半天，只有三十多萬(wàn)，還差一半。”她說(shuō)。

　　在糾結(jié)之際，有朋友告訴王女士稱(chēng)，買(mǎi)房首付款不夠，可以采用消費(fèi)貸。消費(fèi)貸是一種貸款形式，一般針對(duì)消費(fèi)者個(gè)人，用于購(gòu)置耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用，貸款額度多在三十萬(wàn)到五十萬(wàn)之間。

　　于是，王女士咨詢(xún)了幾家銀行，最終選定了一家做了消費(fèi)貸。消費(fèi)貸的年利率一般在5.5%-6.9%之間，與房貸利息相比，并不高。王女士貸款30萬(wàn)，三年后本息一并還清。“三年后還的利息其實(shí)不多，而且套房子三年后應(yīng)該會(huì)漲價(jià)，所以覺(jué)得劃算。”王女士說(shuō)。

　　記者從銀行方面了解到，目前樓市上采用消費(fèi)貸的客戶(hù)并不少見(jiàn)，消費(fèi)貸業(yè)務(wù)也漸成為熱門(mén)。濟(jì)南某銀行的負(fù)責(zé)人表示，在今年之前，消費(fèi)貸還是一個(gè)邊緣的冷門(mén)業(yè)務(wù)，很少有人申請(qǐng)，但是今年這小半年來(lái)，業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)很快。“一個(gè)普通網(wǎng)點(diǎn)一個(gè)月大約能接十幾筆到二十幾筆，總金額在五六百萬(wàn)左右，全行業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)都很快，其他銀行也挺火的。”該負(fù)責(zé)人表示。“消費(fèi)貸原則上是不允許用來(lái)買(mǎi)房的，但是其實(shí)絕大部分客戶(hù)還是用來(lái)買(mǎi)房了，網(wǎng)點(diǎn)上來(lái)咨詢(xún)的人也不少。”他說(shuō)。

　　該負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)貸火起來(lái)的時(shí)間與限購(gòu)時(shí)間相契合。限購(gòu)提高了很多購(gòu)房者的首付比例，市場(chǎng)上房企又要求全款優(yōu)先，因此不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸。

　　銀行審核有差異，有的不問(wèn)貸款用途

　　據(jù)了解，大多數(shù)銀行都有消費(fèi)貸的業(yè)務(wù)，一般來(lái)說(shuō)都需要提供貸款的用途，如果買(mǎi)車(chē)，需要提供購(gòu)車(chē)發(fā)票，如果用于裝修，需要提供裝修合同。但是熟悉消費(fèi)貸的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)貸的用途都會(huì)填裝修，因?yàn)閭卧煅b修合同很簡(jiǎn)單。

　　但是不同的銀行審核程序不同，以王女士為例，她選擇的銀行并沒(méi)有要求這么嚴(yán)格。“只要了身份證明、結(jié)婚證明、駕駛證、行駛證、房產(chǎn)證明、工資流水、收入證明等。”她說(shuō)。由于她是一家大型國(guó)企的員工，所以銀行很放心她的條件，不需要提供貸款用途，也貸給了她。

　　雖然消費(fèi)貸用途的審核并不像想象中的嚴(yán)格，但是其實(shí)銀行對(duì)客戶(hù)的要求是比較高的。記者走訪(fǎng)了位于濼源大街的一家銀行，貸款顧問(wèn)說(shuō)消費(fèi)貸只提供此種信用貸給事業(yè)單位和公務(wù)員，國(guó)企一般也不行。一家國(guó)有銀行的負(fù)責(zé)人告訴記者，消費(fèi)貸的客戶(hù)資質(zhì)一般都比較好，多為優(yōu)質(zhì)單位的員工，月收入至少七千以上，而且必須提供房產(chǎn)證。

　　“客群是比較優(yōu)質(zhì)的，一般都是國(guó)企和公務(wù)員為主，多為四十多歲，買(mǎi)房是改善和投資，而且高品質(zhì)樓盤(pán)比較多。”該負(fù)責(zé)人表示。“我們很少做剛需，剛需的年輕人也不符合貸款要求。”該負(fù)責(zé)人表示，目前行里所辦理的消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，還沒(méi)有逾期的。

　　消費(fèi)貸入樓市違規(guī)，擠走剛需購(gòu)房者

　　按照規(guī)定，消費(fèi)貸款的用途應(yīng)該用于買(mǎi)車(chē)、裝修等業(yè)務(wù)，是不可以做首付的。去年銀監(jiān)會(huì)曾令銀行檢查是否存在個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于支付購(gòu)房首付款等，利用貸款付首付的“首付貸”去年也被叫停。

　　消費(fèi)貸款由于用途審核不嚴(yán)格，被不少購(gòu)房者挪用做首付款，其實(shí)相當(dāng)于變身為“首付貸”，其實(shí)是違規(guī)的。

　　“去年市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)的時(shí)候，有炒房者利用消費(fèi)貸來(lái)進(jìn)行短期炒房，現(xiàn)在網(wǎng)簽后改名基本被制止，利用消費(fèi)貸投機(jī)炒房的人少了，但是很多改善型、投資型的購(gòu)房者開(kāi)始利用消費(fèi)貸。”一位對(duì)炒房有了解的知情人士說(shuō)。

　　而由于剛需群體很難申請(qǐng)消費(fèi)貸，消費(fèi)貸的盛行其實(shí)擠占了剛需人群的購(gòu)房空間。“開(kāi)發(fā)商要求全款或者六成首付，改善型人群即使錢(qián)不夠，也可以利用消費(fèi)貸填補(bǔ)首付缺口，那么三成首付的剛需人群就沒(méi)辦法買(mǎi)房了。”濟(jì)南樓市一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，據(jù)他透露，8月東部某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，共推出60余套房子，其中20多套是全款，占三分之一，剩下的則全是六成首付，而三成首付的客戶(hù)直接不予通知。

　　山東財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)陳華說(shuō)：“首付的意義就在于控制杠桿，限購(gòu)后提高首付比例，其實(shí)是為了降低樓市的風(fēng)險(xiǎn)。如果通過(guò)消費(fèi)貸的形式來(lái)支付首付，那就失去首付的意義了。”他認(rèn)為，如果市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，樓市到達(dá)拐點(diǎn)轉(zhuǎn)而下行，那么利用消費(fèi)貸的購(gòu)房者會(huì)還不上貸款，這些貸款也會(huì)形成不良資產(chǎn)，對(duì)金融系統(tǒng)造成很大影響。

　　許傳明表示，消費(fèi)貸如果用作購(gòu)房的話(huà)，其實(shí)是放大了杠桿。“對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，杠桿放大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，個(gè)人金融風(fēng)險(xiǎn)也增加了，因?yàn)橥顿Y的資金流向超出了自己的正常的流向。”他說(shuō)，他提醒購(gòu)房者，在買(mǎi)房時(shí)要量力而行。

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)的罰單也印證了上述人士的說(shuō)法。銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，8月21日，山東銀監(jiān)局開(kāi)出多張罰單，其中就有某商業(yè)銀行濟(jì)南分行因未按規(guī)定對(duì)信貸資金用途進(jìn)行監(jiān)管，被罰款35萬(wàn)元。

　　齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 見(jiàn)習(xí)記者 趙夏曄