□　本報記者　白曉

　　在政府持續宏觀調控下,土地市場于去年進入低迷,并在今年上半年陷入供需雙降的冷清局面,土地流標、底價出讓等現象十分普遍。雖然最近隨著商品房成交量回升,土地市場也開始有所起色,但高庫存致房企面臨巨大的資金鏈壓力,拿地謹慎,土地市場短期內難言回暖。

　　住宅用地成交驟減七成

　　自去年限購政策實施以來,土地交易市場一直不景氣。由于市場存量房增加,銷售停滯,青島土地市場明顯降溫。

　　據中國指數研究院青島分院的統計數據顯示,今年上半年青島各類土地總成交160宗,其中住宅用地成交40宗。而在去年同期則是成交504宗地塊,住宅用地成交143宗,住宅用地成交降幅達七成。統計顯示,今年1—6月份,青島土地成交建設用地1643591平方米,同比2011年上半年下跌31.09%,規劃建筑用地面積3443231平米,同比去年上半年下跌71.33%。

　　從具體的土地用途占比變化來看,住宅用地供應業趨于遲緩。今年上半年,青島推出的地塊中工業用地所占比重最大,高達49.23%；其次為商業、辦公用地,比例為26.39%；住宅用地所占比例僅為23.94%。

　　青島的現狀是全國土地市場“冷清”的一個縮影。據國家專業統計機構發布的數據顯示,全國20個重點城市2012年上半年的土地市場共計成交了2067塊,累計土地出讓金為2274億元,僅為去年全年土地出讓金的25.8%。住宅用地成交宗數、用地面積、土地出讓金下滑幅度均為各類用地之首,住宅用地累計成交439塊,同比減少35.6%。

　　底價成交成常態

　　同往年拍賣土地高溢價成交情況明顯不同,底價成交成為今年島城土地市場普遍現象。在今年上半年成交的居住商業類用地中,超過七成的土地是底價成交,總的成交溢價率不足1%,而過去3年中土地成交平均溢價率為23%,即使是去年,整個土地市場的平均溢價率也在8.34%。

　　今年首拍——四方區廣昌路5號2月掛牌拍賣起價3525元/平方米,拍賣師宣布拍賣開始后,7號競買人首先應價,之后無人加價,最終該地塊由青島一本土房地產商底價拍得。4月20日的一場土地拍賣會上,萬科以4585元/平方米的起拍價競得四方新都心一地塊,整場拍賣會僅僅用了3分鐘。隨后5月四方兩地塊也均以底價成交。

　　在底價成交成為交易常態的同時,流拍、中止拍賣等現象也時有發生。青島七區范圍內上半年共有三幅住宅用地出現流拍、中止拍賣現象。李滄區重慶中路399號地塊曾計劃在今年1月11日拍賣,但最終因競買參與企業未達標而取消拍賣。2月份調低競買保證金后再次推出,仍沒有避免“終止拍賣”的命運,推遲于3月15日上午舉行的拍賣會卻又因故取消,成為今年“最難拍”的地塊。4月27日,在開發區卓亭廣場公共資源交易大廳舉行土地拍賣會,一幅位于膠州灣隧道開發區下橋段的住宅地塊,因無人應價導致流拍。備受矚目的四方區山東路171號人才市場的地塊,自3月底公開亮相以來,在不到3個月時間里就被兩次“中止”拍賣活動。

　　與此強烈對比的是,2009年和2010年青島土地市場火爆,“地王”誕生現象屢見不鮮。2010年,青島土地市場先后出現東海西路前海地塊、工人療養院地塊、浮山后地塊等5個地王。

　　短期難言回暖

　　今年6月份以來,北上廣等重點城市接連成交高溢價地塊。這是否預示著全國土地市場將整體復蘇?

　　對此,業內人士普遍認為,當前土地市場回暖只是個別現象,下半年預計整體仍將保持平穩態勢,回暖局面短期內仍難以出現。

　　中原地產市場研究部總監張大偉說,土地市場的冷暖不應只看幾天的數據,個別地塊出現超高溢價率,并不能代表全國的情況。“目前土地市場的高溢價成交只是個別現象,且大多是一些非住宅類的小地塊。

　　“判斷土地市場是否回暖,單憑溢價率不能說明問題。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為,“如果接下來出現住宅地塊大量溢價成交,以及銀行開發貸放松,才意味著土地市場真正的回暖,應當重點觀察這兩個指標的變化。”

　　放到青島市場來看,雖然近期樓市成交量回升,一定程度緩解了開發商的資金壓力,但年內眾多的房企仍處于去庫存階段,難以大規模購買土地。

　　高庫存致房企面臨資金鏈壓力。據知情人士透露,當年的地王——2010年綠城斥資40余億元拿下的前海鉆石地塊,在沉寂兩年后于今年2月份進行項目規劃公示,如今依然停留在地基開挖階段。

　　“對于開發商來說,地價的高低在資金鏈環節中比重較大,尤其是在現在市場不好的情況下,拿地前更要再三斟酌。”一位開發商直言,目前,房企拿地依舊是“按需而取”,以抄底為主。另一方面,大部分中小房企資金緊張,對土地市場的參與度不會太高。

　　“去年,開發商普遍認為限購政策會在年底放開,因此拿地的積極性還算高；但今年國家頻頻釋放調控政策不會放松的消息,加上存量房源持續維持在10萬套以上,多數開發商不敢、也無法騰挪出資金來拿地。”科威國際不動產青島分部總經理孫杰說,如何盡快地消化庫存量,仍是開發商面臨的主要課題。