初審編輯：魏鵬
責任編輯：石慧
2013年，宋寶坤還只是一名上班族，過著朝九晚五的生活。工作之余的他，想著如何能賺一點錢，于是，開始做起了租房中介，租了幾套房子，再往外出租，賺取租金差，成了人們眼中的“二房東”。
2017年，政府大力提倡租房并舉，已然專職做租房中介的宋寶坤，生活有了很大的變化。在他看來，他不再是一個“二房東”，而是一個“公寓服務商”。文/圖記者董金麗實習生吳紹博
“你這是拿我的房子賺錢”
“長租公寓現在這么火，您在2013年就開始做這一行，真是有遠見。”當記者這樣稱贊宋寶坤時，他靦腆一笑，告訴記者，進這一行只是一個偶然，“那時候還在企業上班，想著業余賺點小錢，自己也租過房子，知道大學畢業生租房的困擾，就試著租了兩套房子，再往外出租，賺點差價。”
宋寶坤說，自己剛畢業時，三個人合租，共同負擔房租，后來走了一個，剩下倆人負擔一整套的房租，壓力很大，重新換了地方，房東也得重新再找租戶。“而我租下一整套房，再裝修成一個一個的單間，向外出租，租客彼此之間互不影響。”
但是那時候有很多人不理解，在宋寶坤找房源的時候，甚至有房主對他說，“你這是拿我的房子賺錢，我為什么不自己賺？”宋寶坤回憶當年一開始做的時候，遇到的一些困難。“覺得我們是拿他們的房子賺錢，他們卻沒有意識到我們這樣卻保證了他們的房子不被空置。”
“現在人們的想法都扭過來，房主自己往外租房，不僅要花費很多心思和精力，租客住個一年半年就離開了，會有空窗期，還得再費心找下家。但是租給我們，一簽就是5-10年，多省心。”宋寶坤告訴記者，現在已經很少有房主認為中介是在拿他們的房子賺錢了，反而覺得給自己省了好多麻煩。
“以前大家都稱我們是二房東，我們自己也這樣戲稱。”宋寶坤告訴記者，現在他給自己的定義是“公寓服務商”，而不再是簡單的“二房東”，希望為租戶提供最好的服務，做一個好品牌。
五年前遇不到同行正面競爭
“2013、2014年的時候，租房市場剛剛開始，競爭并不激烈，幾乎遇不到同行的正面競爭。”宋寶坤告訴記者，在剛開始做這一行的時候，市場競爭并不激烈，“那時候有充足的房源和客源，我剛開始做的時候在歷下區，基本遇不到同行搶客源、搶房源。”
2015年是相對平靜的一年，變化主要是在2016、2017年，濟南出現了很多租房中介公司。到了2017年，萬科泊寓進駐濟南市場，國內大型地產商開始進駐濟南的長租公寓市場，市場競爭變得更加激烈。
“在同一片區域內，大約有三四個競爭對手存在，今天去看了一套房子，如果沒簽下來，可能第二天就被別人簽了。”宋寶坤舉例說明現在租房行業競爭的激烈性。
而競爭不僅體現在房源上，在客源方面也有所體現。“以前我們收取租金有年付、半年付、季付幾種，從我們資金流來說，肯定是一次性付的越多越好。”宋寶坤說，“不過現在也有月付的，押一付一。沒辦法啊，市場如此，你不租給他們（租客），也會有別人租給他們。”
“而且現在競爭愈發激烈，導致綜合成本也增加，不像前幾年那樣，隨便在個大型租房網站上開一個會員就有足夠的租客找上門，現在可能要開好幾個網站的會員，就這還不夠，線下也得去搞一些活動，獲客成本的增加是巨大的。”宋寶坤說。
“公寓服務商”更注重品質
而談及這一行的盈利模式，宋寶坤告訴記者，“主要是房租的租金差，我們通過更好的包裝，把出租的房子裝修得更精致一些，為客戶提供更好的服務，諸如保潔、維修等等，從而打造品牌提高溢價率。”
“根據不同戶型以及裝修質量的高低，每月租金差價一般在1000至3000之間。”宋寶坤說，有些房子在最初租的時候是純毛坯房。以150平的戶型為例，前期至少就要投入三萬余元資金進行裝修及家具家電的購置，不算人員成本維修成本房間空置率的話，也得需要一年多時間才能回本，這非常考驗一個公司的運營能力。
據宋寶坤介紹，他的簡家公寓成立于2014年，主要做分散式的公寓出租，目前已擁有近2000套房源，“在濟南的同行中，簡家應該屬于中等水平。”
宋寶坤認為，做長租公寓要特別注意公寓的品質，“有些傳統的二房東考慮的不是特別多，只想著賺錢。形成一定品牌之后，要注意的地方就很多了，要特別考慮自己的名聲。比如不能打擾鄰居，租客的素質也有一定要求，并不是什么樣的人都租。”
同時，他也認為，這個行業復雜程度并不低。“獲取房源后，最早我們處在一個裝修公司的角色，首先要去設計、裝修、改造。然后要去招租，招租完要對客戶提供后續的服務，這些服務更類似于酒店，當然，沒有酒店入戶服務那么細致。所以我覺得做這個行業需要具備多行業綜合素質才比較好。”
“行業地位提高，行業更加規范”
“目前這個行業并沒有相關的行業規范，但國家目前非常重視長租公寓的發展，前段時間我還去房產大廈那邊參加政府聽取我們這些從業人員的意見的會議。”宋寶坤告訴記者，“可能今年就應該有相應的行業規范落地吧，現在經常有消防等方面的領導過來指導我們的工作。”
對于國家政策的關注所帶來的影響，宋寶坤認為，“首先是行業地位提高，行業也更加規范。以前別人問我是做什么的，我說做二房東，并不是很好聽，現在我會告訴他們我在做長租公寓。”
一個行業的規范，勢必意味著行業的整合發展，也意味沖擊和突破。從宋寶坤的個人經歷來說，他最直觀的感受就是，身邊的一些同行做不下去了。“前一陣我接到好幾個同行打來的電話，問我要不要買下他們的公司，說是不做了。不過我也不認識他們，所以還沒做決定。”
“逆水行舟，不進則退。”宋寶坤告訴記者，下一步要繼續擴大自己的業務。
而在跟宋寶坤的談話中，記者還了解到，在長租公寓領域也衍生出許多其他的產品，比如金融衍生品。有些機構推出租房APP，舉個例子，租戶跟公寓服務商簽了半年租房合同，租房APP一次性把6個月的資金打給公寓方，往后每個月的房租租客只需要還錢給租房APP即可。
而宋寶坤也在考慮是不是要跟這樣的機構合作。
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萬科泊寓項目濟南負責人孫漠林表示，“國家提出當前要大力發展租購并舉的制度，從政府的導向來說這個行業一定是沒有問題的。濟南簡家公寓的總經理宋寶坤告訴記者，“長租公寓是投資周期較長的行業，對于輕資產來說，行業投資回報周期基本在6到8年。[詳細]
