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責任編輯：王曉亮
在東南亞國家當地的房產代理機構中，會說中文的人并不少，還有很多從中國“出海”到當地的中國代理公司，他們在當地設點，代理當地的房產項目，介紹來自中國的客戶。自從中國提出“一帶一路”倡議以來，越來越多的中國人把投資目光投向了東南亞。
國內代理商駐扎當地
每月都有考察團看房
麗麗是地道的海南人,不過她現在長期駐扎在柬埔寨。
麗麗所在的房產代理公司總部設在海南,但是在東南亞各個國家都有駐扎點,公司在柬埔寨的業務主要在首都金邊開展,代理了70多個房產項目。每個月公司都會有一個5天4晚的考察團,每個考察團的成員大約是15人,前往考察的人只需要負責來回的機票錢,在柬埔寨的一切招待費用都是由中介公司來承擔。
“這個考察團的名額十分緊俏,現在已經沒有了,如果想要來看房,只能是自己來,我們一樣也可以招待。”麗麗說,自從10月份以來,前來柬埔寨看房的人就沒有斷過,光是接待就十分辛苦。在這短短幾個月的時間里,麗麗接待了來自中國香港、澳門的考察團,也有來自馬來西亞的,遠的還有我國內蒙古的。
在柬埔寨的這5天4晚,其中有一天半的時間全部安排在金邊看房。他們公司代理的金邊房產有摩根大廈、金邊壹號、皇家豪宅、金百匯等樓盤,大多數是投資類型的公寓住宅,拿其中一個樓盤皇家豪宅來說,一套30.64㎡的公寓,總售價大約是人民幣45萬元,算下來每平方米的價格大約是14000元人民幣。
而在金邊的這些高端公寓,房源也十分緊俏,往往是一有新房源馬上就被搶掉。9日早上,剛剛空出一套35.65平方米、一室一廳一衛的小公寓,總價52萬元人民幣左右,首付只要10%。麗麗立刻通知自己的客戶,結果半個小時之后,這套房子就被同事的客戶搶先下手,甚至錢款都已經到賬。“沒辦法,好項目就是很搶手。”麗麗說。
而在國內,有不少出國咨詢公司都專設了海外置業的業務。記者了解到,目前海外置業比較成熟的大多數是歐洲地區,比如葡萄牙、西班牙等地,而在東南亞,最為成熟的國家就是馬來西亞,不少出國咨詢公司在東南亞的業務主要在馬來西亞展開。濟南一家出國咨詢公司的工作人員告訴記者,馬來西亞的房產價格也已經漲到了2萬多元人民幣,而通過中介公司進行置業,可謂比較省心,從前期的看房,到后期的貸款、過戶,中介公司都可以從中提供幫助。
房價每年漲10%以上
租房也有7%回報率
投資回報率高,是吸引著大多數國人在東南亞買房的原因。
說到在柬埔寨買房的好處,麗麗很專業,“從投資回報率來說,柬埔寨的投資回報率世界排名第四。”麗麗告訴記者,有專業機構發布的榜單,柬埔寨金邊房產的租金回報率達到了6.92%,超越了大多數發達國家,排名全球第四、東南亞第一。排在金邊前面的是美國和日本的兩個城市。
“寫字樓的投是6%—7%,要是公寓的話能達到7%—10%。”麗麗說。而針對業主不在國外不方便管理的問題,麗麗介紹,在柬埔寨也有很多代租、托管公司,還有一些開發商可以返租。
同樣,在越南的胡志明市,中國人也是當地高端房地產項目的主要目標客戶。當地一家房產投資管理公司的工作人員能講一口標準的普通話,她告訴記者,買房后年出租有6%-7%的收益,而房產的年增值率則達到了10%-30%。
盡管當地的收入水平并不高,大約相當于2500元人民幣,但是胡志明市的高端公寓租金并不低。“胡志明市相當于越南的經濟中心,這里的外國人很多,大部分高端公寓都出租給了外國人。”該房產投資管理公司的工作人員說。日常的出租,公司可以幫助代管,但是要收取出租總價10%-15%的服務費。
有數據統計,現在越南投資房產的國外機構和個人占比高達45%。投資客的大量擁入也拉高了越南當地的房價。核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米4000美元至5000美元,一線地段每平米3000美元至3500美元。這家房產投資管理機構的工作人員推薦給記者的幾個樓盤,均價也都在2500美元到3500美元之間。
而當地對外國人買房的政策也十分寬松,只要有越南的簽證就有買房資格,只有少數樓盤不對外國人銷售。不過越南的樓盤大多數只有30%的比例能對外國人銷售,超過30%的房子則不能辦理房產證。
泰國馬來西亞房價高
升值空間并不大
如果說在越南和柬埔寨買房子是東南亞投資的初級版,那么在泰國和馬來西亞買房則屬于進階版本了。
跟柬埔寨和越南不同,馬來西亞和泰國不管是從經濟發展水平上,還是房地產市場的發展階段,都要比柬埔寨和越南更進一步。在馬來西亞,大部分人已經買不起當地中等價位的房子了。過去十多年,馬來西亞房價上漲了153%,但近年來增長幅度已放緩,甚至有馬來西亞的官員認為,馬來西亞的房價跌幅將會接近40%。
記者從濟南的一家出國咨詢公司了解到,到馬來西亞置業的中國人,目的也并不是以投資為主,而是看中了在馬來西亞置業之后的第二家園身份,可以長期免簽有條件永久居留,在子女教育上也頗有優勢,可以獲得與當地人一樣的教育資源。而馬來西亞的教育體系沿襲英國及歐美教育體系,文憑均被歐美知名學府承認。
泰國的房子現在也并不是那么好買,已經在泰國有一套房產的老李看來,泰國的房價已經很高了,升值的空間并不大。
已經過了不惑之年的老李,早幾年在泰國曼谷買過一套房子。老李看來,在泰國,基本上只有曼谷的房子是剛需,其他地方的買了就很難賣出去。如果買了房子想要出租出去,一方面物業費不低,再加上中介費用,也很難賺回來。在泰國,中介的力量比較強大,不管是個人買房,還是把自有房屋出租出去,很難脫離中介,這個中介的服務費就很高。
2018年夏天,老李的朋友專門來到泰國,希望能夠在曼谷買一套房子,并辦理住房貸款。但是自2016年6月開始外匯管制后,當地的中國銀行不再貸款給中國大陸居民了。盡管當地的大華銀行貸款政策比較松,但也只能給可以提供工作證明的外國人提供貸款。當地的一些小額貸款公司,MBK金融機構可以對中國大陸居民貸款,但是利息比較高。
延伸閱讀
工業投資也很熱地價并不便宜
“世界工廠”已經成為越南的名片,越來越多的人在越南投資買地建設工廠。
晚上8點多,在韓明(化名)越南的工廠里,還是燈火通明,機器運轉不停,工人們依舊在加班做工。在越南搞投資,最大的優勢就是人口紅利。不少在國外投資實業的企業家經常遇到的問題,就是當地工人“愛偷懶”,工資日結,上班常常是三天打魚兩天曬網,而越南人很勤勞,管理起來就沒那么困難。老板韓明介紹,他給越南工人開出的工資是每月2000元人民幣左右,這在當地還算是高的,而在山東臨沂的工廠,一個工人就要6000多元的工資。
早在2015年,韓明就在越南投資建廠了。一家在海防,另外一家在距離云南河口130公里的地方。在海防的工廠,每年的銷售額能達到2個億,去年4月份投產的第二家工廠,也有了1個億左右的銷售額。
韓明的工廠主要生產高端木地板,出口到美國,但是近幾年來,美國對中國的反傾銷稅收得太高,剛剛定下的2016年-2017年的關稅是49%,美國的采購商都不愿意再從中國采購。從越南出口稅收就沒有那么高,美洲的采購商更喜歡在越南采購,價格也能比國內高。“那時候來越南建工廠,主要還是看中原材料,一方面越南的木材豐富,另外,在越南老百姓家里旋切木材的也很多。”韓明說。
很多人認為越南的地價很便宜,其實并不是。韓明介紹,在越南建第一家工廠時,用地是租的,現在的租金是每平方米2.4美元,一共有2萬多平方米,每年的租金也有400多萬元人民幣。建設第二家工廠時,韓明改租為買,每個平方也有70-80美元,韓明的第二個工廠有200多畝地,17萬平方米,加上建設等成本,總共投資了1000多萬美元。不過,當地的招商引資政策很好,在稅收上只有一項所得稅,有的園區提供的政策是免稅3年,還有的是所得稅減半。
“其實日本、韓國來越南投資的早,這里的外資還是以日韓居多。”韓明說,最近幾年,隨著國家推進“一帶一路”政策,來東南亞投資的也越來越多。拿木地板行業來說,在柬埔寨有七八家,越南南方四五家,北方大概還有兩三家企業。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 張玉巖
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